律师解析：
买卖双方已到房地产主管机关做了预售登记，但房屋还未交付使用，这个阶段如果一方想
退房首先要与对方协商，看能否达成一致意见，如果双方达成了一致意见，要以
书面形式表示出来，签订正式
退房协议。协议的内容主要应包括双方同意解除原
房屋买卖合同、
违约责任由谁来承担、如何
退款、如何履行等问题。
法律依据：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条
由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
(一)商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限;
(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;
(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
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