房屋买卖时违约责任按什么标准定

1.房屋买卖违约，先按合同约定担责。
若约定了违约金数额或算法，违约方就得按约定办。
不过，若违约金和实际损失差距太大，当事人能找法院或仲裁机构调整。
2.合同没约定违约责任，受损方可以要求赔偿实际损失，包括直接损失（像已付房款利息、中介费）和可得利益损失（如房价波动差价）。
3.确定责任要讲公平和诚信，综合考虑合同履行、过错程度和预期利益等情况。

案情回顾:

小朱与小李签订房屋买卖合同，约定小朱将房屋卖给小李，违约金为房价的20%。合同签订后，小朱因房价上涨，拒绝履行合同。小李要求小朱按合同支付违约金，小朱认为违约金过高，请求降低。此外，小李还主张因房价上涨带来的差价损失。

案情分析:

1、根据法律规定，房屋买卖违约责任以合同约定为首要标准，小朱与小李合同中明确约定了违约金，小朱违约应先按约定承担责任。但小朱认为违约金过高可请求法院或仲裁机构适当调整。
2、若合同未约定违约责任，受损方小李可要求违约方小朱赔偿实际损失。本案中，小李主张的房价上涨差价损失属于可得利益损失，在确定违约责任时，法院会遵循公平和诚实信用原则，综合考量合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素来判定。