买卖房屋无效合同如何认定

判断房屋买卖合同是否无效，可从以下几个方面入手。
一是主体不适格。无民事行为能力人签订的房屋买卖合同无效。比如精神病人发病期间签的合同，因不具备民事行为能力，合同自始无效。
二是意思表示不真实。一方用欺诈、胁迫手段订立合同，且损害国家利益的，合同无效。像卖方隐瞒房屋重大质量问题，诱使买方签约，同时损害国家利益，合同应认定无效。
三是违反法律法规强制性规定。买卖违法建筑的合同无效，因为违法建筑无合法产权，交易违反城乡规划等法规的强制性规定。
四是损害社会公共利益。若房屋买卖严重损害公共利益，如用于非法活动的交易，合同无效。
五是恶意串通。买卖双方恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的合同无效。比如为逃债虚假买卖房屋，损害债权人利益的情况。
合同无效需由人民法院或仲裁机构依法确认。若当事人发现房屋买卖合同可能无效，可请求法院或仲裁机构判定合同效力。

案情回顾:

小朱与小胡签订房屋买卖合同，小朱是精神病人且处于发病期间。同时，小胡故意隐瞒房屋存在重大质量问题，还将该违法建筑卖给小朱，目的是为逃避债务，损害债权人小许的利益。小许发现后，认为此合同损害其利益，要求确认合同无效，而小胡则认为合同有效，双方产生争议。

案情分析:

1、该合同主体不适格，小朱作为精神病人在发病期间无民事行为能力，其签订的合同自始无效。
2、小胡故意隐瞒房屋重大质量问题，以欺诈手段订立合同，若涉及损害国家利益，合同应认定无效。
3、买卖的是违法建筑，违反了法律法规强制性规定，合同无效。
4、小胡为逃避债务虚假买卖房屋，恶意串通损害了第三人小许的利益，合同也无效。合同无效需由法院或仲裁机构依法确认，小许可请求相关机构判定合同效力。