当租赁合同超过20年要如何解决

《中华人民共和国民法典》规定，租赁合同租赁期限不能超20年，超20年的部分无效。也就是说，超过20年的租赁约定没有法律效力，不受法律保护。但最初20年租赁期内，合同有效，双方要按约定履行权利和义务。
针对租赁期限超过20年的情况，有两个解决办法。一是20年租赁期限到了之后，双方要是还想保持租赁关系，能重新签租赁合同。重新签的时候，新合同租赁期限同样不能超20年。二是双方可以在原合同里约定续租条款，在20年期限快到的时候，按约定条件和程序续租，保证租赁关系延续。
要是租赁期间因为超过20年部分的效力问题起了纠纷，当事人可以先协商解决。要是协商不成，能向人民法院提起诉讼，由法院根据实际情况进行裁决。

案情回顾:

小朱与小胡签订了一份房屋租赁合同，约定租赁期限为30年。在合同履行到第22年时，小胡认为超过20年的部分无效，要求小朱搬离。小朱则认为合同是双方自愿签订的，应全部有效，双方为此产生争议，协商无果后，小朱决定向法院提起诉讼。

案情分析:

1、根据《中华人民共和国民法典》规定，租赁合同的租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。因此，小朱与小胡签订的30年租赁合同，前20年有效，后10年无效。
2、在最初的20年租赁期内，双方需按照合同约定履行各自的权利和义务。如今已过20年，超过部分不受法律保护。
3、若双方愿意继续保持租赁关系，可以重新签订租赁合同，且新合同租赁期限不能超过20年；也可按原合同约定的续租条款，在20年期限临近届满前，按约定条件和程序续租。