遇到法拍房有租赁要怎样去处理

处理法拍房存在租赁的情况，要依据“买卖不破租赁”原则和相关法律规定。
如果租赁在法院查封前就合法有效成立，并且办理了租赁备案登记，新的买受人要继续履行原租赁合同。因为“买卖不破租赁”，租赁关系不受房屋所有权变动的影响。这种情况下，买受人不能随便让承租人腾退房屋，只能等租赁合同到期后收回房屋。要是租赁合同没到期，买受人想提前解除合同，就得和承租人协商。协商一致解除合同的，可能要给承租人一定补偿。
要是租赁是在法院查封后才设立的，这种租赁不能对抗申请执行人和买受人。买受人可以向法院申请，要求承租人限期腾退房屋。如果承租人拒绝腾退，买受人可通过强制执行程序解决。
另外，要是发现存在恶意租赁，比如债务人为逃避执行，和他人虚构租赁关系，买受人可以收集相关证据，向法院提出异议，请求法院认定租赁关系无效。法院审查属实，会支持买受人的请求，排除租赁对房屋交付的影响。

案情回顾:

小朱通过司法拍卖购得一处房产。该房产此前有租赁情况，小李称在法院查封前就已租赁此房且办理了备案登记，要求小朱继续履行原租赁合同。但小朱经调查怀疑小李与原房主存在恶意租赁以逃避执行的情况，双方因此产生争议。

案情分析:

1、若小李的租赁在法院查封前已合法有效成立且办理了备案登记，依据“买卖不破租赁”原则，小朱应继续履行原租赁合同，不能随意要求小李腾退房屋，只能等合同到期收回房屋。若小朱想提前解除合同，需与小李协商，协商一致解除可能要给予小李一定补偿。
2、若小李的租赁是在法院查封后设立，该租赁不能对抗小朱，小朱可向法院申请要求小李限期腾退房屋，若小李拒绝，小朱可通过强制执行程序解决。
3、若小朱能收集证据证明小李与原房主存在恶意租赁，可向法院提出异议，请求认定租赁关系无效，法院审查属实会支持小朱请求，排除租赁对房屋交付的影响。