已经抵押的房子能否适用买卖不破租赁

判断已抵押的房子是否适用买卖不破租赁，关键看抵押和租赁的先后顺序。
要是租赁先于抵押，就适用买卖不破租赁原则。按照《民法典》规定，在订立抵押合同前，抵押财产已出租的，原租赁关系不受抵押权影响。也就是说，就算抵押人把房屋抵押且最终被处置，新的所有权人也不能打破原租赁关系，承租人能按原租赁合同继续使用房屋。
要是抵押先于租赁，就不适用买卖不破租赁。抵押权设立后抵押财产才出租的，该租赁关系不能对抗已登记的抵押权。抵押权实现时，受让人取得房屋所有权，原租赁关系对受让人没约束力，承租人不能以租赁关系对抗新的所有权人，可能会面临租赁关系提前终止的情况。但要是抵押权未登记，租赁关系仍可对抗抵押权人。
因此，要判断已抵押房子是否适用买卖不破租赁，一定要确定好租赁和抵押的时间先后顺序。如果是承租人，在租赁房屋前，应要求房东提供房屋是否抵押的信息，避免后续权益受损；如果是抵押权人，要注意抵押房屋是否存在租赁关系，保障自身权益。

案情回顾:

小朱将自己的房屋出租给小胡，双方签订了租赁合同。之后小朱因资金需求，又将该房屋抵押给了小许。后来小朱无法偿还债务，房屋被处置，小许成为新的房屋所有权人。小胡认为自己的租赁关系应继续有效，小许则觉得自己作为新的所有权人有权要求小胡搬离，双方因此产生争议。

案情分析:

1、若小胡租赁房屋先于小朱抵押房屋，根据《民法典》规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，小胡可按原租赁合同继续使用房屋。
2、若小朱抵押房屋先于小胡租赁，且抵押权已登记，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，小许有权要求小胡搬离；若抵押权未登记，那么小胡的租赁关系仍可对抗小许。