二审商品房买卖违约金如何调整

（一）中介故意隐瞒重要事实或提供虚假信息时需担责。比如隐瞒房屋存在重大质量问题、产权纠纷等情况，导致购房者权益受损，中介要承担损害赔偿责任。 （二）中介未履行审核调查义务存在过失时需担责。比如未核实售房者身份是否真实、房屋产权是否清晰等，导致购房者被骗，中介要承担相应赔偿责任。 （三）中介无过错时无需担责。如果中介已经如实提供所有信息，并且尽到了合理的审查义务，那么中介一般不承担责任，购房者可以直接向实施欺诈的一方追究责任。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第九百六十二条 中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。 中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。

房东违约后的违约金支付需结合租赁合同约定与法律规定处理，优先依照合同约定执行，未约定时按实际损失赔偿，同时允许对不合理的违约金数额进行调整。 1.若租赁合同已明确约定违约金数额或计算方法，房东应严格按约定支付。例如合同约定违约需支付一个月租金作为违约金，房东就需按该标准履行支付义务。 2.若合同未约定违约金，租客可要求房东赔偿因违约造成的损失。损失赔偿额应与违约行为导致的实际损失相当，包括合同正常履行后租客可获得的利益，但不得超过房东在订立合同时能够预见到或应当预见到的损失范围。 3.若合同约定的违约金低于实际损失，租客可向法院或仲裁机构请求增加违约金数额。若约定的违约金过分高于实际损失，房东也可请求适当减少，以保障双方权益的公平性。

结论：父母出资购房可通过明确赠与对象并留存凭证、签订协议公证、保留借款证据或房产证加名等方式有效保护自身合法权益。 法律解析：根据民法典及相关司法解释，父母出资购房时，不同情形下需采取不同措施保障权益。婚前出资的，若明确是对自己子女的赠与并保留出资凭证，该部分出资对应的房产份额属于子女个人财产。婚后出资的，若未明确约定仅赠与自己子女，可能被视为对夫妻双方的赠与；若想认定为仅赠与自己子女，需签订书面赠与协议并公证，明确赠与对象为自己子女一方。若出资属于借款，需与子女及其配偶签订书面借款协议，明确借款金额用途还款时间等内容，并保留转账记录等出资证据，以便后续主张债权。若希望房产有自己份额，可在房产证上加名并约定产权份额，房产分割时可依据产权登记和约定保障自身权益。建议父母在出资购房前咨询专业法律人士，根据实际情况选择合适的权益保护方式。

1.房产赠予不一定要公证。只要赠与人有民事行为能力、表达真实意愿，且赠予内容合法合规，赠予合同就有效。 2.公证有好处。公证后的赠予合同，赠与人不能随意撤销，可保障受赠人权益，部分不动产登记机构过户时可能要公证书。 3.不公证也不影响合同效力，但过户时需提供其他证明赠予事实的材料。是否公证可依实际情况决定。

房屋买卖合同签订后，卖方因房价上涨不愿履约时，买方可通过多种合法途径维护自身权益，具体措施需结合卖方违约情形及自身诉求选择。 1.若卖方仅口头表示涨价不履行合同，买方应及时以书面形式催告其履行合同义务，明确告知不履约的法律后果，并留存邮寄凭证、送达记录等书面证据，固定卖方违约的相关信息。 2.若卖方明确拒绝履约构成预期违约，买方有权解除合同并主张违约责任，责任承担方式包括适用定金罚则、支付违约金或赔偿房屋差价损失；若买方希望继续取得房屋所有权，可向法院提起诉讼，要求卖方继续履行合同并配合办理过户手续。 3.为防止卖方在诉讼期间转移房屋产权，买方可在起诉前或诉讼过程中向法院申请财产保全，查封涉案房屋以保障后续判决的顺利执行。 4.买方需注意在合同约定或法律规定的期限内主张权利，避免因超过诉讼时效而丧失胜诉权，确保自身合法权益得到有效保护。

（一）若一方存在过错致合同无效，有过错方要赔偿对方直接损失，像出租方隐瞒房屋重大瑕疵致合同无效，就要赔偿承租方装修、搬迁等费用。 （二）若双方都有过错，按各自过错程度比例分担损失。 （三）损失赔偿范围包含承租方已付租金、因使用房屋产生的合理费用、房屋装修及添附价值等。 （四）主张赔偿方需对损失存在及数额举证，若无法确定实际损失，可参照合同约定租金标准和租赁期限等酌情判定。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

房屋腾退强制执行的费用通常由被执行人承担。 1.执行费用是当事人向法院申请强制执行时产生的费用，属于为实现债权而发生的必要支出。 2.在房屋腾退案件中，胜诉方因对方不履行腾退义务申请强制执行时，法院启动执行程序后，执行费用无需申请执行人预交，待执行完毕后，该费用会由被执行人负担。 3.这样的规定旨在惩戒不履行生效法律文书确定义务的行为，保障胜诉方的合法权益，维护司法权威。

房屋租赁关系在法院查封、拍卖过程中的效力，需依据租赁设立时间及合法性综合判断，不同情况对应不同的法律后果。 1.若在法院查封房屋前已签订合法有效的书面租赁合同并实际占有使用该房屋，即便租赁期限长达二十年，该租赁关系也不受房屋拍卖的影响，房屋拍卖后的新产权人应当继续履行原租赁合同。 2.若租赁关系是在法院查封房屋之后设立的，该租赁关系无法对抗已登记的查封措施，房屋拍卖完成后，新产权人有权要求承租人腾退房屋。 3.若出租人与承租人存在恶意串通行为，通过不合理低价租赁或虚假租赁的方式阻碍房屋拍卖程序，法院可以认定该租赁合同无效。 4.承租人若想维护自身权益，可先核实租赁关系的设立时间及合同的合法性，若确认权益受损，可通过与相关方协商或向法院提起诉讼的方式解决纠纷。

结论： 有争议的房子不确权也可能被法院判决，法院会依据证据和法律规定，围绕当事人诉求和争议焦点进行审理裁判。 法律解析： 在房屋争议诉讼里，法院的裁判并不以房屋确权为必要前提。若当事人诉求是确认房屋所有权，法院会审查产权来源、相关合同等证据，即便未确权登记，只要有充分证据证明房屋归属，法院就可判决房屋归属。若争议焦点是房屋损害赔偿、使用权益等其他方面，法院会围绕这些争议焦点审理并作出判决。比如，一方能提供出资购买房屋的完整资金流水、相关协议等证据，即便房屋未确权，法院也可依据这些证据判定房屋归属。如果大家在房屋争议方面遇到问题，可向专业法律人士咨询，以获得更准确的法律建议和帮助。

房东对房客死亡是否承担责任，需结合具体情况判断，核心在于房东是否存在过错及过错与死亡结果之间是否存在因果关系。 1.若房客死亡由自身原因导致，如突发疾病、自杀等，且房东对房屋尽到了基本的安全管理义务，房屋不存在任何安全隐患，对死亡结果无过错，则房东通常无需承担责任。 2.若房客死亡与房屋安全隐患直接相关，如房屋电路老化引发火灾、建筑结构问题导致坍塌等，房东因未尽到安全保障义务，未及时排查或维修房屋隐患，需承担相应责任。 3.若房东明知房客有特殊健康状况需特定居住条件，却未提供符合要求的条件或隐瞒房屋不利因素，导致死亡结果发生，房东也需承担责任。

1.租户不慎烧毁房屋，要承担侵权赔偿责任。先确定损失范围，像房屋损坏、屋内物品损失等，可找专业评估机构评估。 2.若租户有相关保险，先由保险公司在承保范围赔，不足部分租户承担；没投保，租户按实际损失赔房东。赔偿方式可协商，能一次性支付，也可分期。 3.若双方对赔偿金额和方式有分歧，房东可起诉，由法院根据证据和实际情况定赔偿数额与方式。

提前退租时，若租赁合同明确约定了违约金数额或计算方式，通常按约定执行。但若约定的金额与实际损失偏差过大，比如超过损失的百分之三十，当事人可请求法院或仲裁机构调整到合理范围。 若合同未约定违约金，房东可要求租客赔偿实际损失，比如重新寻找租客期间的租金损失。法院会结合合同履行情况、双方过错程度等因素，确定合理的赔偿金额。 提前退租时建议优先与房东协商，争取达成双方认可的解决方案，既能减少时间和精力消耗，也能避免不必要的纠纷。