商品房预售合同登记备案显然可归结为一种特例性的
不动产登记方式，实际上,其设立初衷在于预先保护与未来
不动产权利变动相关的一种特定请求权，确保这一权利在实际产生变动之前得到充分保障。
商品房预售备案登记实际上赋予了购买方包含对抗第三方效力在内的各项权益。在此前提下，房地产开发企业已不再被允许将已经完成预售登记的房产进行再次销售或者
抵押。若开发商违反规定，擅自将已完成预售登记的房产出售或者用于抵押给第三方，那么这个未经许可的第三方将无法直接通过此种登记获得所有权；另外，其所享有的
抵押权亦无法对已然通过预售登记的
购房者构成有效威胁。然而值得注意的是，商品房预售合同登记备案本身并不构成合法有效的商品房预售合同的法定生效条件。
《关于审理
商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条
当事人以商品房预售合同未按照法律、行政
法规规定办理登记备案手续为由，请求
确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售
合同生效要件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要
合同义务，双方接受的除外。
