业主未办理交房手续擅自换锁合法吗

（一）合同有约定违约金条款，按约定数额执行，若违约金过分高于损失，承租人可请求法院或仲裁机构适当减少。 （二）合同未约定违约金，出租人可主张承租人赔偿实际损失，如房屋空置租金损失、重新出租的中介费用等。 （三）承租人要在合理期限前通知出租人解除合同，避免损失扩大，若未通知则对扩大损失担责。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

（一）确定责任主体 若装修公司未注销，可依据合同编起诉公司承担违约责任；若已注销，审查注销程序，若股东未依法清算致债权无法实现，起诉股东担责；若装修款付至个人账户且财产混同，主张个人承担连带责任。 （二）收集证据 收集装修合同、付款凭证、漏水证据、维修费用单据等，用以证明装修质量问题和损失金额。 （三）注意诉讼时效 诉讼时效三年，自知道或应当知道权利受损之日起算，要及时行使权利。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。

法律分析： （1）购房合同中明确约定违约金计算方式的，按照合同约定执行。比如按购房款的一定比例计算，或按每日固定金额计算，均需严格依照合同条款履行。 （2）若购房合同未约定违约金计算方式，根据相关规定，可按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定违约金数额。 （3）若开发商主张约定违约金过高请求适当减少，或购房者认为约定违约金过低请求增加，人民法院或仲裁机构会以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等综合因素，依据公平和诚实信用原则作出裁判。 提醒： 购房者签订购房合同时应明确约定逾期交房违约金的计算方式，避免后续争议；发生逾期交房纠纷时，需留存同地段房屋租金信息等相关证据，以便维护自身合法权益。

1.物业费违约金是否可免交要视具体情形而定。若合同没约定违约金条款，物业公司无法主张，业主仅付物业费与逾期利息损失；合同约定违约金过高，业主可请求法院或仲裁机构适当减少，超实际损失百分之三十部分可主张调减；若物业公司未依约服务，业主能提供证据抗辩要求减免违约金。 2.不过，业主不能以未入住、未享受服务或房屋质量问题拒交物业费和合法违约金。若业主无合理抗辩却拒付，物业公司可起诉，判决后不履行会被强制执行且影响征信。 3.解决措施和建议：业主可先与物业公司协商，协商无果则通过法律途径处理。

1.商品买卖即使没有书面合同，合同依然可能成立。民法典规定，买卖合同可以通过口头或其他形式订立。在无书面合同的情况下，当事人要收集送货单、收货单、结算单、发票、转账记录、聊天记录等证据，以此证明买卖关系的存在以及合同内容。 2.当合同条款约定不明确时，首先可通过协议补充；若无法补充，则按照合同相关条款或交易习惯来确定；若仍不能确定，适用民法典中买卖合同的默认规则，比如价款按照订立时履行地的市场价格确定，质量按照通常标准或符合合同目的的特定标准确定。 3.若一方违约，另一方凭借上述收集的证据可向法院起诉，要求违约方承担继续履行、赔偿损失等违约责任。 4.为明确双方权利义务，降低纠纷风险，建议后续交易签订书面合同。

（一）确认押金性质。查看合同中是否明确约定押金适用定金罚则，若有则按定金规定处理。 （二）判断定金数额。计算押金是否超过主合同标的额的百分之二十。 （三）计算双倍返还金额。若未超过百分之二十，双倍返还金额为押金数额乘以二；若超过，百分之二十以内部分双倍返还，超过部分返还本金。 （四）处理普通押金。若合同未约定押金为定金，仅能主张返还押金本金及合理损失赔偿。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百八十六条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。

结论： 以房抵债纠纷涉及第三人实际占有房屋时，处理需分情况。已办理过户登记，依第三人占有合法性处理；未办理过户登记，先要求过户，再根据第三人占有情况通过诉讼或协商解决。 法律解析： 根据民法典规定，处理该类纠纷要先确认以房抵债协议效力。若协议有效且债权人完成房屋所有权转移登记，取得房屋所有权，对于无权占有的第三人，债权人能依据物权编占有保护规定主张返还原物。若第三人基于有效合同合法占有，需审查合同成立时间及是否符合相关规则。若债权人未办理过户登记，应先让债务人履行过户义务，针对第三人占有问题，根据其占有依据合法性，通过诉讼或协商解决，无合法依据的，可在确认协议效力后主张返还房屋。若您在以房抵债纠纷中遇到类似问题，建议向专业法律人士咨询，以获取更精准的法律建议和解决方案。

（一）当租房合同中有双方违约处理的明确约定时，双方应按照合同约定履行责任，严格遵守约定内容。 （二）若租房合同没有相关约定，需考量各自违约行为的过错程度以及造成损失的大小，各自向对方承担违约责任，像赔偿损失、支付违约金等。 （三）要区分双方违约行为的关联性及影响，若一方违约是由对方先违约造成的，要根据因果关系调整责任承担比例。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百九十二条规定，当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生有过错的，可以减少相应的损失赔偿额。

结论：与中介的房产纠纷诉讼应提供中介服务合同、服务行为证据、佣金支付或争议证据、中介欺诈或隐瞒证据、房产交易其他材料、损失证明等真实合法且关联案件事实的证据。 法律解析：在与中介的房产纠纷诉讼中，各类证据都有其重要作用。中介服务合同能明确双方权利义务；服务行为证据可证明中介是否按约履行职责；佣金支付或争议证据有助于判断费用收取是否合理；中介欺诈或隐瞒证据可维护自身权益；房产交易其他材料是整个交易的重要组成部分；损失证明能为索赔提供依据。依据《中华人民共和国民法典》，当事人对自己提出的主张有责任提供证据。这些证据需符合真实、合法且关联案件事实的要求，才能有效支持诉讼请求。若遇到与中介的房产纠纷不知如何收集和运用证据，可向专业法律人士咨询。

（一）若合同有明确的违约金约定，按约定执行赔偿。要是觉得约定的违约金比实际损失高太多或者低太多，可向法院或仲裁机构申请调整。 （二）若合同没约定违约金，违约方要赔偿守约方实际损失，涵盖直接损失和可得利益损失，不过不能超过违约方签合同时能预见或应预见的损失范围。 （三）确定具体赔偿金额要结合个案证据，像损失凭证、合同履行情况等。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百八十四条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

法律分析： （1）开发商长期不交房是典型的逾期履行合同义务行为。购房人应先查看商品房买卖合同中对于逾期交房违约责任的约定，包含违约金计算标准、解除合同条件等内容，若有明确约定，可按约定要求开发商支付违约金或解除合同。 （2）当合同无约定或约定不明时，购房人可按逾期交付期间同地段同类房屋租金标准主张违约金。 （3）在维权途径上，购房人可先尝试与开发商协商解决；协商不成，可向住建部门投诉，也能通过诉讼或仲裁途径维权。在诉讼或仲裁中，可请求相关机构判令开发商继续履行交房义务并支付违约金，或解除合同返还购房款及利息并赔偿损失。 （4）整个维权过程中，购房人需保留好购房合同、付款凭证等证据。 提醒： 维权时务必及时收集并保留各类证据，不同购房情况对应的解决方案有差异，建议咨询以进一步分析。

（一）为避免争议，尽量不直接在租房合同上涂改，若需变更合同内容，可采用补充协议形式，并明确约定变更条款。 （二）若要在合同上涂改，涂改前双方应充分协商，达成一致后在涂改处签字或盖章确认。 （三）当双方对涂改内容有争议时，主张涂改有效的一方要及时收集能证明涂改是双方合意的证据，如聊天记录、通话录音等。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百四十三条规定，当事人协商一致，可以变更合同。