房屋租赁纠纷的特点及防范措施

（一）旧的房子买卖合同效力需依据法律规定的有效要件判断。具体要件包括行为人具有相应民事行为能力，意思表示真实，不违反法律行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 （二）若旧合同签订时满足上述有效要件，即便时间久远，合同依然有效。 （三）若合同存在欺诈、胁迫等可撤销情形，当事人可在法定期限内请求撤销合同。 （四）若合同违反法律行政法规的强制性规定，如买卖违法建筑，则合同无效。 （五）合同中部分条款无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 法律依据为《中华人民共和国民法典》相关规定 1.第一百四十三条，具备下列条件的民事法律行为有效，行为人具有相应的民事行为能力，意思表示真实，不违反法律行政法规的强制性规定，不违背公序良俗 2.第一百五十三条，违反法律行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外，违背公序良俗的民事法律行为无效 3.第一百五十六条，民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效 4.第一百四十八条，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销 5.第一百五十条，一方或者第三人以胁迫手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受胁迫方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销

1.涉黄房屋房东是否担责取决于主观认知和义务履行情况。若房东明知承租人涉黄仍提供房屋或不报告，要承担行政责任，处二百元以上五百元以下罚款；若明知且协助涉黄活动，可能构成协助组织卖淫罪或容留卖淫罪共犯，承担刑事责任；若不知情但未履行基本管理义务致房屋涉黄，可能因违反治安管理规定受罚；若已尽合理注意义务且不知涉黄，则无需担责。 2.解决措施和建议： -房东出租房屋前应严格核实承租人身份信息。 -定期检查房屋使用情况，及时发现异常。 -若发现承租人有涉黄等违法活动迹象，应及时向公安机关报告。

结论： 婚前一人还贷的房产产权认定需分情况，若用婚前个人财产还贷且无约定共有方式，该部分对应房产价值视为个人贡献可多分；明确按份共有按约定比例分割；无约定视为共同共有，法院结合实际贡献定份额；登记明确份额按登记确认，婚前还贷可作出资依据，且要留存还贷资金凭证。 法律解析： 依据民法典，不动产物权以登记为准，房产登记两个权利人原则上属共有财产。婚前一人还贷时，若还贷资金是婚前个人财产且无共有方式约定，该部分还贷对应的房产价值是还贷方个人贡献，分割时可多占份额，这体现了对个人财产投入的保护。若双方明确按份共有，就按约定比例分割，遵循意思自治原则。无约定时视为共同共有，但法院会综合购房出资、还贷情况等实际贡献确定份额，以保障公平合理。若登记时已明确份额，按登记份额确认产权，婚前还贷部分可作为该份额的出资依据。为了在后续可能的产权分割等情况中明确权益归属，建议留存婚前还贷的资金凭证。如果大家在婚前房产产权认定方面有任何疑问，欢迎向专业法律人士咨询。

1.延期交房是出卖人违反商品房买卖合同约定的行为，买受人可依民法典要求其承担赔偿损失的违约责任。民法典规定，当事人一方不履行合同义务或履行义务不符合约定，应赔偿对方因此遭受的损失，损失赔偿额相当于违约造成的实际损失，含合同履行后可获利益，但不超违约方订立合同时预见或应预见的损失。 2.若因出卖人延期交房致买受人无法按时入住，需另行租房居住，合理租金损失属违约造成的实际损失。买受人可提供租房合同、租金支付凭证、当地同类房屋租金标准等证据证明损失真实合理，向出卖人主张赔偿租房损失。 3.若合同约定的违约金低于实际租房损失，买受人可请求法院或仲裁机构增加。 解决措施和建议： 1.买受人在遭遇延期交房时，及时收集租房合同、租金支付凭证等相关证据。 2.若与出卖人协商赔偿不成，可向法院或仲裁机构提起诉讼或仲裁，维护自身权益。

结论： 房屋租赁合同纠纷案件由房屋所在地的人民法院管辖，即便合同中有管辖约定，若违反专属管辖规定则约定无效。 法律解析： 根据现行法律及司法解释，房屋租赁合同纠纷按不动产纠纷确定管辖，而不动产纠纷实行专属管辖，由不动产所在地人民法院管辖。专属管辖具有优先性，合同中关于管辖法院的约定不能违背这一规则，否则约定无效。所以不管当事人在租赁合同里有无约定管辖法院，案件都由租赁房屋所在地的人民法院管辖。如果遇到房屋租赁合同纠纷方面的问题，不清楚管辖法院或其他法律事项，可向专业法律人士咨询，以获得准确的法律建议和帮助。

结论： 租赁合同租赁期限不得超二十年，超二十年部分无效，期满可续订但续订后期限仍不得超二十年。 法律解析： 民法典作出这样的规定是为平衡租赁双方的利益与市场的稳定性。若租赁期限过长，可能会使市场交易缺乏灵活性，也可能导致未来因各种不可预见因素产生纠纷。比如物价大幅波动、房屋重大改造等情况。在实际生活中，签订租赁合同时，务必注意租赁期限的约定，避免超过二十年。若想长期租赁，可在期满后续订合同。若对租赁合同期限或续订等问题存在疑问，建议向专业法律人士咨询，以保障自身合法权益。

先和邻居友好沟通，说明这条路是你进门唯一通道，让其拆除围栏。若沟通无果，保留邻居设置围栏阻碍通行的证据，比如拍照、录像。之后可找熟悉的中立第三方调解，若仍解决不了，能通过诉讼维护自己通行权益，要求邻居拆除围栏恢复原状。

（一）按照流程起诉房产合同违约时，要确保管辖法院选择正确，一定是房产所在地的法院，避免因管辖问题耽误时间。 （二）准备诉讼材料要仔细，民事起诉状中身份信息、诉讼请求、事实与理由要清晰准确；证据材料要充分且能有力证明违约事实，原被告身份证明文件要齐全。 （三）提交立案时，要了解法院立案庭的工作时间和网络平台的使用规则，保证材料顺利提交。 （四）缴纳诉讼费用要按通知及时完成，否则可能影响案件受理。 （五）收到开庭传票后要提前做好准备，按时参加庭审，遵守庭审纪律。 （六）领取判决后，若不服要在规定时间内上诉。同时，务必注意在诉讼时效内起诉。 法律依据： 《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条规定，下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖： （一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。

1.延期交房后已收房的买受人有权退房与否要结合合同约定和法定解除条件判断。若合同明确约定延期交房到特定期限买受人可解除合同，且买受人在解除权行使期限内主张权利，即便已收房也能请求解除合同退房；若合同未约定，出卖人迟延交房经催告后在三个月合理期限内仍未履行，买受人可行使法定解除权，但解除权需在自发生之日起一年内行使，逾期权利消灭。 2.收房行为本身不必然意味着放弃解除权，除非买受人书面明确表示放弃追究延期交房违约责任。 3.解决措施和建议：买受人应及时固定延期交房证据，按合同约定或法律规定向出卖人提出解除合同主张，必要时通过诉讼维护权益。

结论： 未公证的以房抵债协议书只要符合生效要件即有效，公证不决定其效力。 法律解析： 依据民法典，合同生效需行为人有相应民事行为能力、意思表示真实、内容不违反法律行政法规强制性规定且不违背公序良俗。以房抵债协议作为民事合同，满足这些条件就具有法律效力。公证并非合同生效的法定必要条件，它只是能增强协议的证据效力。同时，协议有效不意味着房屋所有权自动转移，房屋所有权变动需依法办理不动产登记手续，这是物权变动要件，与协议的合同效力无关。所以，未公证的以房抵债协议书，只要符合生效要件就是有效的。如果大家在以房抵债协议方面有任何疑问，或者对协议效力、物权变动等法律问题需要深入了解，欢迎向专业法律人士咨询。

这情况比较麻烦。若买房时不知房屋已抵押，可主张合同欺诈，要求解除购房合同并让卖方退款、赔偿损失。若卖方隐瞒抵押事实，还可能涉嫌违约，可追究其违约责任。可先和卖方协商解决，若协商不成，收集好购房合同、付款凭证等证据，去法院起诉维护权益。

结论： 未签书面租赁合同且租期不明属不定期租赁，可提前合理期限通知出租人解约，解约前结算房租和押金，有违约需赔偿，协商不成可调解或诉讼解决。 法律解析： 依据法律，未签订书面租赁合同且无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。在此种租赁关系中，当事人可随时解除合同，但要在合理期限前通知出租人，比如提前十五日至三十日告知，防止突然解约给出租人带来损失。在解除租赁关系前，需和出租人结算剩余房租与押金。若提前合理通知且无违约行为，出租人应退还相关费用；若未提前通知导致出租人有空租期损失等，需赔偿相应损失。遇到此类问题，优先和出租人协商处理。若协商不成，可通过人民调解或诉讼途径解决。不过，要保留好已履行通知义务及结算依据的相关证据。如果在处理租赁纠纷时遇到难题，可向专业法律人士咨询。