1、“依法成立的合同，对
当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者
解除合同。”开发商与业主之间是
商品房买卖合同关系，双方签订的商品房买卖合同是其真实意思表示，且不违反法律规定。双方在
购房合同里约定出卖人可以据实顺延期限的情形，属于
合同法当事人约定优先原则适用，应按约定计算可顺延天数。
2、“当事人迟延履行后发生
不可抗力的，不能免除责任。”开发商不能按约定交房后，便进入了迟延履行期间，在此期间所发生的不可抗力等造成停工迟延交房事由均应由开发商承担责任。
因此，
逾期天数计算应为：实际交房日期-合同约定交房日期-合同约定交房日期前发生的可顺延天数=实际逾期天数。
开发商须以合同约定的按日向买受人支付已交付房价款比率，实际违约的逾期天数支付
违约金。
3、
商品房逾期交付的责任
开发商已经
逾期交房，首先开发商是否存在
免责事由是关键，即开发商是否遇到不可抗力及合同约定的其他免责事由。所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。是否构成不可抗力，需具体情况具体分析，不能一概而论。如果开发商逾期交房是因为发生了不可抗力或存在合同约定的其他免责事由，并及时履行了告知义务，则开发商可以不承担逾期交房的责任。但如果开发商没有在《商品房买卖合同》约定的期限内将发生了不可抗力或合同约定的其他免责事由告知
购房者，开发商仍然要承担逾期
违约责任。
如果开发商逾期交房不存在免责事由，则开发商需承担商品房逾期交付的责任。这个责任包括开发商支付逾期违约金和在一定条件下购房者有权解除合同。通常在《商品房买卖合同》合同中对开发商支付逾期违约金数额的计算方法和支付条件及购房者解除合同的条件都有约定，则应按合同约定。对使用
按揭贷款的购房者，计算违约金时的房价款是整个房屋的价款总额。当然，约定的违约金太高或太低，可以请求变更，但需请求方举证。另外，有时在《商品房买卖合同》中既约定有
定金又约定有违约金，二者只能选择其中一个
主张权利。
