请问一下关于商品房预售的效力怎么确定

结论： 被执行人名下有两套房屋，法院会结合实际情况判断执行条件，超出生活必需范围的可强制执行，均为生活必需时仅可查封，若申请执行人提供居住条件或扣除租金，即使是必需用房也可执行，优先执行非自住房屋。 法律解析： 依据相关法律，法院执行房屋需考虑被执行人及其所扶养家属的居住需求。当被执行人名下有两套房屋时，先判断是否为生活必需。若其中一套闲置出租或面积远超当地人均标准等超出必需范围，法院可对其拍卖变卖。若两套均为必需，法院只能查封不能处分。不过，若申请执行人按当地廉租住房保障面积标准提供居住房屋，或从房屋变价款中参照当地租赁市场平均租金标准扣除五至八年租金，即便房屋为必需居住用房也能执行，且一般优先执行非自住房屋。这一规定既保障了被执行人的基本居住权益，又兼顾了申请执行人的合法权益。如果您在房屋执行方面有相关法律问题，可向专业法律人士咨询。

结论： 小区门属业主共有部分，物业未履行或未适当履行维修养护职责致业主磕伤，物业应承担侵权赔偿责任；若小区门无安全隐患，物业尽到安全保障义务，业主因自身或第三人原因磕伤，物业无需担责，业主需举证物业过错及因果关系。 法律解析： 依据民法典，物业服务人对小区共有部分有维修养护、安全保障义务。小区门作为业主共有部分，若因物业未尽责维修养护，致使业主磕伤，物业构成侵权，需赔偿医疗费、护理费、交通费、营养费、住院伙食补助费等合理费用，以及因误工减少的收入；造成残疾的，还得赔偿辅助器具费和残疾赔偿金。若小区门本身无安全隐患，是业主自身疏忽或第三人原因导致磕伤，且物业已尽安全保障义务，物业无需担责。在此情况下，业主若要让物业担责，需证明物业存在过错以及损害与物业过错之间存在因果关系。若遇到此类纠纷不知如何处理，可向专业法律人士咨询，获取更准确的法律建议和帮助。

（一）确认房产归属：若房产是男方个人财产，男方能直接对房产进行处分；要是原夫妻共同财产，就需获得女方同意，并依据离婚财产分割结果处理。 （二）签订赠与协议：由男方或原夫妻双方与两子签订赠与协议，明确每个孩子的房产份额。 （三）准备材料：要准备身份证、户口本、离婚证、离婚协议或判决书、原房产证、赠与协议、孩子身份证明，孩子未成年的需监护人证明，部分地区还需办理赠与公证。 （四）办理登记：到不动产登记中心提交材料、缴纳税费，审核通过后领取新证，将两子登记为共有人，具体手续按当地不动产登记部门要求执行。 法律依据： 《民法典》第六百五十七条规定，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。

法律分析： （1）小产权房未取得合法建设审批手续，未缴纳土地出让金等费用，其产权不受法律认可和保护。 （2）公证机构办理公证需审查申请事项的真实性与合法性，小产权房买卖合同因标的物缺乏合法产权，违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法性存疑，公证机构通常不会受理此类公证申请。 （3）即便个别情况下小产权房买卖合同完成公证，该公证也不具有使合同合法化的效力，无法改变小产权房买卖违法的本质，不能保障当事人权益，发生纠纷时合同可能被认定无效。 提醒： 购买小产权房存在产权无法得到法律保护的风险，建议避免购买；若已涉及相关纠纷，应及时咨询专业法律人士获取针对性解决方案。

（一）优先自行协商解决。建房纠纷发生后，双方应在平等自愿的前提下直接沟通，明确争议焦点如施工标准、费用支付、工期延误等具体问题，尝试达成书面和解协议。该方式成本低、效率高，还能尽量维持双方关系。 （二）申请第三方调解。若协商无果，可向村委会或当地人民调解委员会提出调解申请。这些机构会安排中立人员介入，帮助梳理问题并提出合理解决方案。达成的调解协议若经法院司法确认，可获得强制执行力。 （三）通过仲裁或诉讼解决。若调解失败，若双方存在仲裁协议或事后能达成仲裁约定，可向约定仲裁机构申请仲裁，仲裁结果一裁终局。若无仲裁协议，可向房屋所在地法院提起诉讼，法院判决生效后可申请强制执行。 法律依据： 《中华人民共和国人民调解法》第三条规定，人民调解委员会调解民间纠纷，应当遵循在当事人自愿平等的基础上进行调解、不违背法律政策、尊重当事人权利的原则。 第十五条规定，人民调解委员会根据调解纠纷的需要，可以指定一名或者数名人民调解员进行调解，也可以由当事人选择一名或者数名人民调解员进行调解。

（一）若租赁合同签于法院查封房屋前且合法有效，承租人可要求新所有权人继续履行原租赁合同直至租期届满。 （二）承租人有优先购买权，可在法院拍卖时按同等条件参与竞拍。 （三）若租赁合同签于法院查封之后，新所有权人有权要求承租人搬离，承租人受损可向原出租人索赔。 （四）新所有权人违反买卖不破租赁原则让承租人提前搬离，承租人可诉讼要求继续履行合同或主张违约赔偿。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

1.提起公诉是否需要被告的房屋产权证要依据具体案件情况而定。检察机关提起公诉，需向法院移送起诉书、案卷材料以及与案件事实相关的证据。 2.若案件涉及房产相关犯罪，像房产是犯罪对象或者赃物等情况，房屋产权证可能作为证明房产权属或犯罪事实的证据之一。不过，这并非所有公诉案件的必备材料。 3.若案件与房产无关，就不需要提供被告的房屋产权证。 解决措施和建议： -检察机关在审查案件时，应准确判断案件是否与房产相关，以确定是否收集被告房屋产权证作为证据。 -若认为需要房屋产权证，要通过合法程序获取，确保证据的合法性和有效性。

1.房产案件律师费收取受案件类型、标的额、地区经济水平和律所收费标准等因素影响。以三十万标的额财产类案件按标的额比例收费，参考收费指导标准，大致在标的额的百分之三至百分之八区间分段累计计算，但具体金额要结合案件复杂程度、律师工作量和律所定价策略，由当事人和律师协商确定。 2.对于非诉讼法律服务，收费方式可能是计件或计时，需另行协商。 3.不同地区和律所收费有差异，当事人可咨询当地律所获取具体报价。 建议：当事人在选择律师时，不仅要关注律师费，还应考察律师的专业能力和经验。在与律师协商费用时，明确服务内容和收费明细，签订正规委托合同保障自身权益。

法律分析： （1）产权人对自己拥有的一半产权享有处分权，可将该部分产权赠与他人。 （2）赠与双方需签订书面赠与合同，明确赠与的产权份额等具体内容，确保双方权利义务清晰。 （3）签订合同后，双方需携带身份证、房产证、赠与合同等材料，到不动产登记机构办理产权变更登记手续，完成登记后受赠人方可合法取得该部分产权。 （4）办理变更登记过程中，需按照规定缴纳相关税费，如契税等，具体标准可咨询当地相关部门。 （5）若房屋存在抵押、查封等限制权利的情形，需先解决此类问题，否则赠与行为可能无法顺利进行。 提醒： 赠与一半产权前，应先核实房屋是否存在抵押、查封等权利限制；办理产权变更登记是受赠人取得产权的必要步骤，需及时完成登记手续。

结论： 买方因自身原因违约致房屋买卖合同无法履行时，中介能否收取中介费要看中介服务合同约定；若中介有过错，买方有权拒付或要求减酬；未促成合同成立，中介仅能要求必要费用，可先协商，协商不成可诉讼。 法律解析： 《民法典》规定中介促成合同成立，委托人应按约定支付报酬。当买方违约使房屋买卖合同无法履行，若中介服务合同明确促成合同成立中介就有权收中介费，买方拒付则构成违约，中介可诉讼主张报酬和违约金。若中介在服务中有隐瞒重要信息、提供虚假情况等过错，导致合同无法履行或买方受损，买方依据法律有权拒绝支付或要求减少报酬。若中介未促成买卖合同成立，按照法律规定只能要求买方支付从事中介活动支出的必要费用。遇到此类情况，建议先依据合同进行协商，若协商不成，可向法院提起诉讼，法院会根据合同约定和中介服务情况作出裁判。如果您在中介合同方面有任何疑问，欢迎向专业法律人士咨询。

（一）若遭遇租房合同诈骗需立案，当事人要收集能证明对方主观有非法占有财物故意的证据，像对方在交流中显示出无履行合同能力还诱导交钱的聊天记录。 （二）保留对方实施诈骗行为的证据，如虚假的房屋产权证明、伪造的身份证明等。 （三）确定被骗财物数额，若个人被骗五千元至二万元以上，单位被骗五万元至二十万元以上，准备好支付租金、押金等的凭证。 （四）证明自身因对方欺诈陷入错误认识而交付财物，比如提供与对方沟通时被误导的记录。 法律依据： 《中华人民共和国刑法》第二百二十四条规定，有下列情形之一，以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产： （一）以虚构的单位或者冒用他人名义签订合同的； （二）以伪造、变造、作废的票据或者其他虚假的产权证明作担保的； （三）没有实际履行能力，以先履行小额合同或者部分履行合同的方法，诱骗对方当事人继续签订和履行合同的； （四）收受对方当事人给付的货物、货款、预付款或者担保财产后逃匿的； （五）以其他方法骗取对方当事人财物的。

法律分析： （1）小产权房拍卖需先确认程序合法性。若由法院执行拍卖，应审查执行依据是否合法，如是否有生效法律文书支持执行，同时核对拍卖流程是否符合规定，包括拍卖公告发布、竞买人资格审核等环节是否合规。若发现执行依据缺失或拍卖流程存在违法违规情形，相关利害关系人可向法院提出执行异议。 （2）若拍卖程序合法，房屋实际使用人需配合执行。由于小产权房未获合法建设审批、未缴纳土地出让金，无法办理合法产权过户手续，买受人无法获得完整产权，其权益可能受到限制，如无法办理产权登记、无法正常上市交易等。 （3）房屋原使用人可与买受人协商，争取合理的安置补偿，以弥补因房屋被拍卖造成的居住或财产损失。若认为自身权益受损是因他人过错导致，应收集相关证据，如房屋使用证明、损失凭证等，通过诉讼途径要求过错方承担赔偿责任。 提醒： 小产权房拍卖涉及权益复杂，建议遇到此类情况时及时咨询专业法律人士，明确自身权利义务，避免权益受损。