[律师回复] 可以打时效抗辩。物业费一般按每期到期日分别起算三年时效，现在起诉，往前推三年以外且无催缴、对账、承诺付款、部分付款等中断证据的，主张已过时效。庭上明确不认可超期部分，只同意三年内；同时要求对方举证每期催缴和欠费金额。合同约定按年付的，就按年度分别算，别笼统按整个合同期间算。我是杭州的吴亮律师，如果仍有疑问，欢迎追问或一对一。

[律师回复] 没房产证只拿购房合同，公证处一般不会给房子产权或买卖做公证，因为权属没法核实。能办的通常只是合同签名、复印件与原件相符这类，证明力有限。想真正保障，先催开发商或卖方办证；办不了就起诉要求协助过户、确认合同效力。若是违建、小产权，公证也解决不了，风险很大。留好合同、付款和入住凭证。我是杭州的吴亮律师，如果仍有疑问，欢迎追问或一对一交流。

[律师回复] 靠近表箱埋地水管漏水，先看水表分界。水表前（含表）归供水企业负责，水表后归业主。若属小区公共管道且物业维护范围，物业修，费用用维修资金或业主分摊。先关阀，通知供水企业和物业定位漏点，协商不成可起诉。注意保留漏水照片、维修单据和沟通记录。我是杭州的吴亮律师，如果仍有疑问，欢迎追问或一对一咨询。

[律师回复] 地下自来水管漏水，先关总阀，防止损失扩大。水表前或小区公共管道，找自来水公司或物业修；表后入户支管，一般自家负责，也可请物业有偿修。对方推诿，可向法院起诉，或请居委会协调。留好漏水、维修票据和损失照片。公共管道维修，可申请住宅专项维修资金。我是杭州的吴亮律师，如果仍有疑问，欢迎追问或一对一交流。

[律师回复] 国内没有统一规定长期在国外就减免物业费。房屋交付后，业主应按合同交费；仅以未居住拒交，法院通常不支持。能否减免看当地现行规定和物业合同，有的地方空置半年以上可协商按比例收。你可先查合同和当地文件，再向物业书面申请，附出境记录、空置证明，争取减免；谈不成就起诉请求调整，但结果取决于约定和当地规则。我是杭州的吴亮律师，如果仍有疑问，欢迎追问或一对一交流。

[律师回复] 这种情况主要看小区物业合同里有没有约定闲置可以减免费用。如果合同里没有写，就算几年不用，通常也得照常交管理费，因为物业负责公共区域的维护，费用是分摊的。建议你先翻翻当初签的物业服务合同，找找有没有“长期闲置可报停”的条款。如果合同没写，可以和物业协商，看能不能按一定比例减免，但物业没有法律义务必须同意。最后如果协商不成，只能通过诉讼解决，但胜诉可能性不大，因为法院一般支持按合同办事。我是杭州的吴亮律师，如果仍有疑问，欢迎追问或一对一咨询。

[律师回复] 这种情况开发商主动退款，您需要抓住机会，但也要注意别吃亏。首先，您有权要求开发商除了退房款，还要赔偿15年来的利息损失，以及房价上涨的差价，因为办不下证是开发商的问题。建议您立刻要求开发商出具书面的退款协议，写明退款金额、利息计算方式、支付期限，并明确约定如果逾期不付，您有权继续追究违约责任。如果开发商只提退款不谈赔偿，您可以拒绝并直接起诉到法院，要求解除合同、赔偿全部损失。注意诉讼时效，但您一直在催办，可能未过时效。我是杭州的吴亮律师，如果仍有疑问，欢迎追问或一对一咨询。