租赁房屋出问题，房屋租赁高违约金存在的问题是什么呢？

第
一，租赁合同中的违约金属于约定违约金。
　　根据违约金产生的依据，违约金可分为约定违约金和法定违约金。
　　约定违约金是由当事人在合同中自行协商约定的违约方向守约方支付的违约金，这是司法实践中最普遍的违约金形式。《民法通则》第112条规定，当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金;也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法;《合同法》第114条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
　　法定违约金是指由法律法规直接规定的固定比率或数额的违约金。法定违约金可以说是计划经济时代的产物。《合同法》颁布之前，《工矿产品购销合同条例》、《农副产品购销合同条例》(均已废止)中对法定违约金有过约定。之后被认为法定违约金是逾期付款违约金，其法律依据是最高法院《关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》以及最高法院关于修改《关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》的批复两个文件。批复规定：“对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。中国人民银行调整金融机构计收逾期贷款利息的标准时，人民法院可以相应调整计算逾期付款违约金的计算标准。”
　　但是，随着人们法律意识增强以及《合同法》及相关解释的出台，对于违约方的制裁和守约方损失的救济逐渐完善。司法实践中，法定违约金已基本名存实亡(本文之后的违约金是在约定违约金的概念上展开)。
　　房屋租赁合同案件中的违约金是当事人签订租赁合同时为保证合同有效顺利履行，而在租赁合同中明确约定的一方违反租赁合同义务时而应当向守约方支付的一定数额或一定计算方法的金钱赔偿，属于约定违约金。因此在房屋租赁合同纠纷案件中，当事人主张违约金的，双方应当在合同中有明确的约定，否则当事人只能按照要求违约方赔偿违约损失，而不能主张违约金。
　　第
二，租赁合同中的违约金兼具惩罚性和赔偿性。
　　根据功能来分，违约金分为赔偿性违约金和惩罚性违约金。从理论上讲，惩罚性违约金是指按照法律规定或合同双方约定，当事人违约时应就其违约行为向守约方支付的一定金额的金钱赔偿，该违约金是对违约行为的惩罚，不影响违约方另行赔偿其违约行为给守约方造成的损失。赔偿性违约金是指按照法律规定或合同双方约定，违约方违约时就其违约行为给守约方造成的损失向守约方支付的一定数额金钱，该违约金是对违约损失所做的赔偿。
　　《合同法》在第114条对违约金问题分三款作了规定，该条第一款和第三款规定的是当事人可以约定一方违约时应当根据违约事实(包括迟延履行)向对方支付违约金。该条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”
　　结合该款规定可以看出，《合同法》规定的违约金是具有双重属性的。
首先《合同法》规定的违约金以违约行为给守约方造成的违约损失为基础，侧重赔偿性，如果约定违约金低于守约方的实际损失，守约方可以要求增加违约金的数额，以保证损失的以赔偿;
其次《合同法》规定的违约金具有惩罚性，违约金的数额并不局限于守约方的实际损失，即使守约方没有损失或者违约金的数额超过守约方的违约损失，如果超出数额不是太高，法律并不干涉。
　　最高法院《合同法》解释(二)在第27、28、29条又对如何启动违约金调整的程序以及以什么标准增加和降低违约金的问题进行了规定，但坚持了赔偿性和惩罚性并用的原则。如第28条规定，当事人依照合同法第114条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。但在第29条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第114条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
　　根据《合同法》及相关司法解释的规定可以看出，处理违约金问题时，应注意贯彻违约金赔偿性和惩罚性并存的双重属性。
　　在合同中设定违约金的双方当事人，其目的是为了督促对方积极履行合同，同时也提高对方缔约、履约的信心和积极性，而并非为了追求对方出现违约的机会，从而获得违约金所带来的利益。
　　在大多数出现违约责任的场合，当事人违约往往是因为履约超出合理成本或者违约收益大于履约预期收益的情况下，选择违约承担违约责任的。如果法律使守约方得到完全补偿，违约方在支付损害赔偿金后有利可取，相对社会整体来说，并无弊害。当然，对于惩罚性违约金的设定，在合同的达成过程中及督促双方如约履行时，能够起到相当大的促进与保证作用。
　　过于坚持适用惩罚性违约金对违约方进行处罚，使违约成本高于非违约方遭受的实际损失，确实能够保证守约方的利益，但同时可能诱使潜在的非违约方挑起违约诉讼从中获益，不利于社会整体效益的提高。因此，本着诚实信用和追求社会整体利益的最大化的原则，坚持以赔偿为主，适当惩罚为辅的违约金定性是较为妥当的，处理房屋租赁合同中的违约金也应当予以贯彻。

如果租房合同违约金过高，我们可以通过协商要求降低违约金。如果协商不成，可以到法院提起诉讼，维护自己的权益。
一、如何判定当事人约定的逾期付款违约金过高
合同法第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，合同法赋予合同当事人可以请求人民法院或者仲裁机构对约定的违约金进行调整的权利。在我国合同法中，违约金旨在达到弥补守约方因违约方违约行为所遭受的损失，其性质为 “补偿性为主、惩罚性为辅”，补偿性仍是其主要属性。最高人民法院于2009年7月7日印发《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》的通知(法发〔2009〕40号)中亦强调合同法第114条等规定已经确定违约制度系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方。
合同法司法解释(二)第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”及第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”根据上述的规定，判定违约金过高的标准有两个：主要标准是指以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素;次要标准是指当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定过分高于造成的损失。需要强调的，合同法司法解释(二)第二十九条第二款规定“造成损失的百分之三十”属于一般认定违约金过高的情形，但此款所谓“造成损失”应适用该条第一款主要标准来考量，不能单纯计算直接实际损失。另外，合同法第一百一十四条第二款使用了“适当”这个授权性用语，其意在授权法官根据案件的具体情形来综合权衡，以使具体案件关于违约金是否过高的问题可以公平解决。
在买卖合同纠纷中，逾期付款违约金是合同一方当事人迟延履行付款义务时依约应向对方当事人支付的一定金钱或其他给付。逾期付款违约金属损害补偿性质的违约金责任方式。当事人约定的逾期付款违约金是否过高的判定应当适用合同法司法解释(二)第二十九条所规定的两个标准即主要标准和次要标准，同时，应考虑守约方因违约方逾期付款所造成的损失负有举证证明责任以及违约方主张违约金过高也负有举证证明责任。
二、法院能否主动依据职权直接调整当事人约定的违约金
根据合同法第一百一十四条以及合同法司法解释(二)第二十九条的规定，在处理违约金是否过低或过高的问题，我国采用当事人申请调整的立法模式，即法院调整违约金的适用前提是当事人明确提出调整的申请，人民法院原则上不得依职权直接进行调整，其意在强调公权力对契约自由原则的尊重和平衡当事人双方的利益。在案件审理过程中，人民法院可以就违约金过高的问题进行释明，释明后当事人不提出调整违约金请求的，人民法院应最大化遵循当事人意思自治，一般不予调整。但如果按照合同双方当事人约定违约金计算标准判决将严重违反公序良俗原则、诚信原则和公平原则并导致利益严重失衡的，人民法院可以根据合同法第五条、第六条关于公平原则、诚信原则的规定进行调整，以达到既能有效补偿守约方的损失和对违约方具有一定惩戒作用，又能预止违约金制度成为守约方谋取暴利的法律工具的法律效果。