二手房交易中会遇到哪些问题，二手房交易的风险是什么

二手房交易中会遇到哪些问题，二手房交易的风险是什么

　　一、二手房交易中会遇到哪些问题

　　二手房交易中会遇到如下的问题：

　　（一）二手房性质的瑕疵：

　　1、房产权利有限制。如存在被抵押、涉讼、被列入拆迁范围、土地使用权性质为集体或划拨、属于安居用房等不能上市交易的问题。

　　2、房产已被出租。买房应注意到该承租人在同等条件下可优先购买该房屋的权利。

　　3、买方购买准备用作营业或办公的，应注意房产权证上的房屋用途限定。

　　风险防范：

　　购房者在投资之前，首先要验看该房的产权证正本，最好再到房管部门查询一下产权证的真实性。

　　其次，要了解该房是哪一年建的，还有多长时间的土地使用期限；是否欠物业管理公司的费用以及市政部门的水、电、煤气等费用。

　　再次，要核实产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处，要察看房屋的内部结构，看管线设置和走线情况，天花板是否有渗水的痕迹等。

　　最后，尤其要审查出卖人是否对标的房屋享有全部产权，弄清该房有没有共有人、产权有没有抵押等情况，这样就可以使购房人免受不必要的损失。

　　审查产权证时，应注意到以下几方面：

　　1、以优惠价、标准价购买的公房出售时要按成本价补足费用。许多职工购买原产权单位的住房时，都是以优惠价或标准价购买的。所以，购房者要确认该房屋是否已按成本价补足费用。按相关规定，以优惠价、标准价购得的房改房上市时，应该先补足标准价和成本价之间6%的差价。

　　2、军产、院（医院）产、校（学校）产的公房必须经原产权单位盖章后才能出让。大多数这样的单位都不允许其职工向外人出售房屋。

　　3、远郊区县的乡产权房屋不能上市交易。乡产权房屋需经国家批准，征地开发，待土地性质由集体变为国有时，才能在二级市场上进行房产交易。如果是县城住房，土地使用证上显示是城镇开发的，则可以上市交易。

　　4、1998年以后颁发的产权证的封皮及内页颜色、尺寸、材质和所标注的字体、字样、字号、格式都有统一标准。红色塑料皮的房屋产权证，基本是1998年以前取得的，而大多数《房地产所有权证》均为1998年以后颁发。

　　此外，购房者还要注意：在房屋买卖交易完成的同时，应要求卖方及时协助自己到房地产管理部门办理房屋过户手续，以防卖方看房价上涨而毁约，给买方带来不必要的麻烦。

　　如果只有购房合同和发票，而未办理产权证的房子尽量不要购买，否则也可能因为开发商的问题而最终无法办理产权证。

　　（二）卖方资质上的瑕疵：

　　1、卖方并非产权证上的所有人，也没有所有人的授权。

　　2、卖方虽是所有人之一但未取得共有人同意。

　　风险防范：

　　要搞清楚房屋的产权人究竟有几个。如果产权人有多人，而合同仅一人签字，一旦发生纠纷，法院原则上都会认定合同无效。因此，产权人是一人以上的，一定要有委托书，而委托书最好是经过公证的。

　　其次，与业主约定迁出时间。专业人员认为，由于历史原因，譬如前些年的房改房，除产权人外还有共住人。他们虽然没有产权，但法律规定他们有居住权。如果未征得他们同意，届时他们不愿搬离的话，也会造成很大的麻烦。遇到这种情况，最好能和卖主约定迁出的条款，这样买房者可以主动些。

　　（三）二手房价格上的瑕疵：

　　1、二手房价格应为周边区域新建商品房市价的2／3左右（具体视房子时间而定），过分高于此价格将存在贬值的风险。

　　2、二手房售价中计算了违章搭建部分的价款，但实际上这部分面积并未载入房产权证。

　　3、二手房存在未缴清的公用事业费、物业管理费等其他费用。

　　风险防范：

　　价格问题是二手房交易中的重要问题。卖方担心卖低了，总喜欢拿同地区商品房的房价来比较，因而差价不大；而买方总强调一个“旧”字，结果往往是买卖双方提出的价格相差悬殊，无法成交。其实，二手房估价则应从几个方面具体分析。

　　房屋因素。房屋竣工后即进入折旧期，此外，楼层、朝向、平面布局等对价格也会产生相当的影响。

　　环境因素。在同一地段，旧房的小区环境会逊色于新住宅区，比如小区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造型等，旧房都要大打折扣。

　　另外，地区居民的结构、文化氛围、配套建设、有无物业管理、小区是否独立封闭等也会对房屋价格产生较大影响。

　　（四）二手房质量上的瑕疵：

　　1、住宅本身的质量瑕疵。如存在漏水、墙面开裂、下水道堵塞、水压电压不足等情况。

　　2、相邻关系上的瑕疵。如邻里之间存有公用面积纠纷、原居住人存有过度复杂的社会关系等。

　　一些购房者往往只看重房屋的地理位置和价格，而对于房屋质量问题却很少关注，也往往因此出现很多在房屋成交后才出现的漏水缺电情况。

　　风险防范：

　　购房者一定要对房屋质量仔细验看，除了实地考察外最好向左邻右舍、物业公司询问房屋是否做过大修或存在其他质量问题。特别是需要小心检查屋内水、电、气等设施是否完好，查看房屋的供电容量，以防冬夏空调开不了的尴尬，观察屋内电线是否有老化的现象。购房者对简单的新装修更要多一个心眼，有些新装修是为了掩盖房屋本身的质量缺陷，如墙壁上的裂缝，天花板的渗水痕迹等。

　　（五）二手房交易过程的瑕疵：

　　主要为交易合同对双方的权利义务约定不明引发争议，或交易方利用合同进行诈骗，以及交易过程规范的风险控制。

　　风险防范：

　　1、一般情况下，办理二手房按揭，交易双方应在办理过户手续之前就申请，而在办理过户手续之后再申请，就会造成交易不成的危险。银行在审批贷款时除了要调查买方的经济状况，有无还款能力外，还要求双方提供房屋的评估报告，取评估价和交易价中较低的价格确定其贷款金额。买方需要支付不少于30%的首期款，同时贷款年限还要以房屋的使用年限等因素进行确定。买卖双方不清楚这些环节都有可能导致交易失败。

　　2、办理二手房按揭，需要办理完过户手续，产权人的名字由卖方更换为买方后，才能以该处房产作为抵押申请贷款。一般情况下，在办理过户手续前，买方支付的首期款应存入银行指定的房产交易代理机构在该行的账户，由银行冻结，这样可以避免类似买方恶意拖延办理按揭手续的时间，卖方迟迟不能收到卖房的尾款或卖方收到首期房款而迟迟不办理房屋过户手续等风险。

　　二、二手房交易的风险是什么

　　（一）中介风险

　　有些不法二手房中介机构设置圈套，坑害消费者。二手房中介机构设置的圈套主要有以下几个类型：一是中介商不让购房者与房主见面，从中赚取差价。二是中介商不让购房者到欲购房屋内观察，有意隐瞒房屋质量问题。三是中介商不向购房者如实介绍出售房屋所处地段的规划情况。四是中介商没有如实介绍商品房面积的含义。五是玩弄文字游戏，签订不公平合同。中介商在担当中介过程中，对自身有利的条款写得比较明确，对自身不利的条款写得比较含糊，而购房者因缺乏经验往往予以认可，一旦发生纠纷，购房者则有苦难言。

　　在购置二手房时要注意以下几点：购房者要在中介商的帮助下，向房主提出观察房屋，要查看有关房屋的各种手续，商谈房屋交易价格，然后再签订中介合同，切莫粗心大意。签订合同时要谨慎。合同文本具有法律效力，一旦签订就要生效，因此在签订过程中要慎之又慎：首先，要使用政府行政机关认可的合同文本；其次，要对所签条款逐条推敲，文字表达要准确，不能模棱两可；再次，要弄清所有条款的内容，真正认可，不要勉强签订。有条件的购房者最好在合同文本签订前请专家或律师审核，这样才能确保您的权益不受损害。

　　（二）价格风险

　　二手房交易最大的问题是价格问题。卖方担心卖低了，总喜欢拿同地区商品房的房价来比较，开价与商品房差价不大；而买方总强调一个“旧”字，结果往往是买卖双方提出价格相差悬殊，无法成交。其实，二手房估价测算应具体分析，一般有几方面的因素可供参考。

　　房屋因素。房屋竣工后即进入折旧期，按照理论折旧率，混合一等结构房屋折旧期限为50年，每年的折旧率2％。另外旧房的套型落后，功能陈旧，这同新建商品房无法相比，“三小”小厅、小厨、小卫套型－10％。此外，楼层对价格也产生影响。以7层楼房为例：2层和5层为基准价，1层和6层－3％，7层－5％，3层和4层＋3％，若是楼顶则－5％；房间如无朝南门窗－5％。

　　环境因素。环境因素既有自然的，也有社会的；既有大环境，也有小环境。在同一地段，旧房的小区环境会逊色于新住宅区，比如小区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造型等，旧房都要大打折扣。再如社会环境，在同一土地级别地区，有的适合经商，有的则适宜居住。还有该地区的居民结构、文化氛围、配套建设等都会对房屋价格产生较大的影响。无物业管理和非独立封闭小区分别－5％，位于省、市重点中小学区的＋15％。

　　（三） 法律风险

　　来自交易主体方面的风险。即买卖双方没有从事房屋交易的资格。具体表现为出卖人非房屋所有权人，也未获得房屋所有权人的有效授权，作为买受方的个人支付能力不强或不诚实履约，使出卖人不能得到全部房款。

　　来自交易房屋方面的风险。这方面的风险主要有：1.用于交易的房屋为非法建筑或已被列入拆迁范围；2.房屋权属存有争议；3.房屋为共有，出卖人未经共有权人同意；4.房屋已出租他人，出卖人未依规定通知承租人，侵害承租人优先购买权等权益；5.房屋已抵押，未经抵押权人书面同意转让的；6.已购公有住房或经济适用房上市出售后会形成新的住房困难的；7.被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让；8.交易房屋存有质量问题。

　　来自交易手续方面的风险。房屋属于不动产范畴，其交易规则有别于一般动产的交易规则。房屋产权及相关权利的发生、变更等均需到有关政府部门进行登记。出卖人仅将房屋交付买受人使用并不足以产生房屋所有权变动的法律效果。而只有当房屋交易手续齐全、合法时，登记机关才予以登记。因此，若手续不全或交易违法，权属变更将无法登记，房屋交易也将无效。

　　（四）拆迁风险

　　花一二十万元或三四十万元买套二手房，没住几年，房子就要拆迁了，且不说再次置业、搬家有多么的不便，就是拆迁补偿款能否与当年的购房款持平，也是个未知数。

　　如何避免购置了有拆迁可能性的二手房呢？首先，在一两年内会被拆迁的房子，在各个区的房地产交易所（中心）能够查到；已列入拆迁公告的房屋，房地产交易管理部门不予办理过户；购房者还可以向所在区县房产局的拆迁科咨询相关情况。其次，有些地方5年，甚至10年前就被列入规划，但是因为种种原因，至今未拆迁。据一位区房产局的科长介绍，房产局允许这种情况的房子进行买卖。为了避免买到这样的房子，购房者不妨到当地派出所询问一下这里的户口是否已被冻结，要知道，冻结户口的房屋早晚是要被拆的。另外，还有一些规划要拆迁的房子在房产局没有记录，当地的户口也没被冻结，那么就需购房者关注一下地区的整体规划了，有机会参观一些规划展览。