如果房屋租赁合同明确约定未经出租人同意,承租人不得擅自转租,此时承租人自行转租,违反诚实信用原则,本质上为恶意,属违约行为,次承租人可以主张转租合同无效。如果房屋租赁合同未明确约定是否可以转租,而承租人擅自转租,则分为以下三种情况:
一是出租人对转租行为没有异议,依合同自由原则及合同的相对性原理,该自行转租关系仅为承租人与次承租人之间的关系,双方合意的达成即成立合同并为有效合同。
二是出租人对转租行为提出异议,但并不与承租人解除租赁合同,该房屋转租合同也应当有效。因为《合同法》第二百二十四条第二款只规定承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同,并没有规定转租合同无效。
三是出租人对转租行为提出异议,并解除与承租人的房屋租赁合同,转租合同则因出租人解除租赁合同而导致无效。因为承租人的权利是因租赁合同而产生,如果租赁合同被解除,自然没有转租权利,签订的转租合同也随之没有效力。
根据你的问题解答如下, 次承租人的合同解除权
(1)如果房屋租赁合同明确约定未经出租人同意,承租人不得擅自转租,此时承租人自行转租,违反诚实信用原则,本质上为恶意,属违约行为,善意的次乘租人可依据无效合同的处理规定向承租人要求返还租金、转让费等费用,并可以要求赔偿损失。
(2)如果房屋租赁合同未明确约定是否可以转租,但在出租方知道转租后提出异议,反对转租,从而影响了次承租人合理使用租赁房屋,次承租人可以解除合同。出租方是房屋所有权人,对出租的房屋享有物权,根据《物权法》第三十四条的规定,无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物。虽然出租方与次承租人并不存在合同关系,但是出租方可以以物权对抗债权,要求无权占有房屋的次承租人返还房屋。此时,由于次承租人无法依据转租合同使用房屋,权益受到侵害,可以主张解除转租合同。
你好,关于上述的问题,解答如下, 次承租人的合同解除权
(1)如果房屋租赁合同明确约定未经出租人同意,承租人不得擅自转租,此时承租人自行转租,违反诚实信用原则,本质上为恶意,属违约行为,善意的次乘租人可依据无效合同的处理规定向承租人要求返还租金、转让费等费用,并可以要求赔偿损失。
(2)如果房屋租赁合同未明确约定是否可以转租,但在出租方知道转租后提出异议,反对转租,从而影响了次承租人合理使用租赁房屋,次承租人可以解除合同。出租方是房屋所有权人,对出租的房屋享有物权,根据《物权法》第三十四条的规定,无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物。虽然出租方与次承租人并不存在合同关系,但是出租方可以以物权对抗债权,要求无权占有房屋的次承租人返还房屋。此时,由于次承租人无法依据转租合同使用房屋,权益受到侵害,可以主张解除转租合同。
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