怎么的租赁合同是无效的

结论：
民法典规定，无民事行为能力人订立、虚假意思表示订立、内容违法违规、违背公序良俗、恶意串通损害他人权益的租赁合同无效，租赁期限超二十年部分无效，出租人无处分权合同效力待定。
法律解析：
民法典明确了多种租赁合同无效情形。无民事行为能力人缺乏相应的认知和能力，所订立合同自然无效；虚假意思表示订立的合同并非双方真实意愿，不具法律效力；内容违反法律法规强制性规定、违背公序良俗以及恶意串通损害他人权益的合同，违背了法律和道德准则，理应无效。租赁期限超二十年，超出部分不受法律保护，但不影响其他部分效力。而出租人无处分权时合同效力待定，需权利人追认。在签订租赁合同时，要仔细审查合同条款，确保合同合法有效。若对租赁合同的效力存在疑问，可向专业法律人士咨询，以保障自身合法权益。

1.租赁合同无效的情形主要有：无民事行为能力人订立合同、虚假意思表示订立合同、内容违反法律行政法规强制性规定、违背公序良俗、恶意串通损害他人合法权益。另外，租赁期限超过二十年部分无效但不影响其他部分效力，出租人无处分权且权利人不予追认时合同无效。
2.解决措施和建议：
-签订合同前，核实对方民事行为能力。
-确保合同意思表示真实，内容合法且不违背公序良俗。
-明确租赁物合法性和出租人处分权，必要时要求提供相关证明。
-注意租赁期限不要超过二十年。

依据民法典，以下这些情况会让租赁合同无效：
1.无民事行为能力人签的租赁合同无效。这类人没办法对自己的行为负责，所以他们签的合同不具有法律效力。
2.双方用虚假意思表示签订的租赁合同无效。也就是说双方不是真心想达成租赁交易，只是表面签个合同，这种合同自然不算数。
3.合同内容违反法律法规强制性规定的无效。比如租的房子是违法建筑，或者临时建筑没经过批准就出租，这样的合同是不合法的。
4.合同内容违背公序良俗的无效。如果合同内容不符合社会公德和正常秩序，那也不能被认可。
5.双方恶意串通，损害他人合法权益的租赁合同无效。要是双方为了自己的利益，联合起来损害别人的权益，这样的合同是不被允许的。
另外，租赁期限超过二十年的，超出部分无效，但不影响合同其他部分的效力。
值得注意的是，出租人对租赁物没有处分权，合同并非直接无效，而是处于效力待定状态。如果权利人不认可，合同才会无效。

法律分析：
（1）无民事行为能力人缺乏相应民事行为能力，无法独立实施民事法律行为，其订立租赁合同无效。
（2）以虚假意思表示订立合同，并非双方真实意愿，合同自然无效。
（3）合同内容违反法律行政法规强制性规定，如租赁违法建筑或未经批准的临时建筑，会破坏法律秩序，合同无效。
（4）违背公序良俗的合同，损害了社会公共利益和道德风尚，不被法律认可。
（5）恶意串通损害他人合法权益，有违公平正义，合同无效。
（6）租赁期限超二十年部分无效，不过不影响其他部分效力。
（7）出租人无处分权，合同效力待定，需权利人追认。

提醒：签订租赁合同前，应确认对方民事行为能力和租赁物合法性等，遇出租人无处分权情况需谨慎，建议咨询进一步分析。

（一）在签订租赁合同时，要确认对方是否为完全民事行为能力人，可以通过查看身份证、了解其精神状态等方式判断。
（二）确保合同意思表示真实，避免虚假订立合同。
（三）审查租赁物的合法性，比如查看房屋是否有合法建设手续，避免租赁违法建筑或未经批准建设的临时建筑。
（四）保证合同内容符合公序良俗，不损害他人合法权益，不与对方恶意串通。
（五）注意租赁期限不要超过二十年，若有超期需求可考虑分阶段签订合同。

法律依据：
《中华人民共和国民法典》第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。