退房违约金谁出

（一）购房者主动退房：购房者若因个人反悔、资金问题等自身原因退房，需按购房合同约定承担违约金。为避免高额违约金，购房者在签订合同前应仔细阅读违约条款，明确违约金比例和计算方式，同时做好资金规划和风险评估。

（二）开发商原因退房：若开发商未按合同约定时间交房、房屋质量有重大问题等导致退房，开发商构成违约，要承担违约金，购房者可要求其赔偿损失。购房者应及时收集开发商违约的证据，通过协商或法律途径维护自身权益。

（三）不可抗力或情势变更退房：因不可抗力或情势变更导致退房，双方一般无需承担违约责任，可协商解除合同。双方应秉持公平合理的原则进行协商，妥善处理后续事宜。

法律依据：
《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

1.若购房者因个人反悔、资金问题等自身原因主动退房，构成违约，需按购房合同约定承担违约金。

2.若开发商未按时交房、房屋质量有重大问题等致退房，开发商违约，要承担违约金，购房者可不担责，还能要求赔偿损失。

3.因不可抗力或情势变更退房，双方通常不担责，可协商解除合同。

结论：
退房违约金承担主体根据退房原因而定，购房者自身原因退房购房者担责，开发商原因退房开发商担责，不可抗力或情势变更导致退房双方一般不担责。
法律解析：
根据《中华人民共和国民法典》规定，依法成立的合同受法律保护，当事人应按约定全面履行义务。若购房者因个人反悔、资金问题等主动退房，违反合同约定，构成违约，需按购房合同约定承担违约金。若开发商未按合同约定时间交房、房屋质量存在重大问题等致使退房，开发商构成违约，需承担违约金，购房者还可要求赔偿损失。而因不可抗力或情势变更导致退房，基于公平原则，双方一般无需承担违约责任，可协商解除合同。若在退房违约金问题上存在疑惑，可向专业法律人士咨询，以妥善解决问题。

退房违约金承担主体因情况而异。若购房者自身原因主动退房，如个人反悔、资金问题，构成违约，需按购房合同约定承担违约金。若开发商原因导致退房，像未按时交房、房屋质量有重大问题，开发商违约，由其承担违约金，购房者可要求赔偿损失。若因不可抗力或情势变更退房，双方通常无需担责，可协商解除合同。

解决措施及建议如下：
1.购房者签约前仔细研读合同中违约金条款，明确自身责任和权益。
2.开发商要严格履行合同义务，避免因自身过错导致违约。
3.遇到不可抗力或情势变更，双方应秉持公平原则友好协商解约事宜。

法律分析：
（1）购房者主动违约：若因自身原因，像个人反悔、资金困难等主动提出退房，这属于违约行为。购房者需依据购房合同约定承担相应的违约金。
（2）开发商违约：当开发商出现未按时交房、房屋质量有重大问题等情况时，导致购房者退房，开发商构成违约。此时开发商要承担违约金，购房者无需担责，还能要求赔偿损失。
（3）不可抗力或情势变更：若因这类因素导致退房，双方通常无需承担违约责任，可通过协商来解除合同。

提醒：
退房违约金问题较为复杂，不同情况处理方式不同。遇到相关问题，建议咨询专业法律人士进一步分析。