抵押房屋租赁合同的效力是怎么样的

（一）先出租后抵押：租赁关系不受抵押权影响，即便因抵押权实现发生所有权变动，租赁合同继续有效，租客可继续按合同使用房屋。

（二）先抵押后出租且抵押权已登记：租赁关系不能对抗已登记的抵押权，若因抵押权实现致所有权变动，租客不能要求继续履行合同，但可向房东主张违约责任。

（三）先抵押后出租且抵押权未登记：租客可凭借租赁权对抗抵押权人，不过不能对抗善意第三人。

法律依据：《中华人民共和国民法典》第四百零五条规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

1.抵押房屋租赁合同效力因抵押与租赁先后顺序及抵押登记情况而异。先出租后抵押的，原租赁关系不受抵押权影响，租赁合同继续有效，即便因抵押权实现发生所有权变动，也遵循“买卖不破租赁”原则。
2.若先抵押后出租且抵押权已登记，租赁关系无法对抗已登记的抵押权，因抵押权实现致所有权变动时，承租人不能要求继续履行合同，但可向出租人主张违约责任。
3.若先抵押后出租且抵押权未登记，承租人可凭租赁权对抗抵押权人，不过不能对抗善意第三人。

建议出租人与承租人在签订租赁合同时明确告知房屋抵押情况，避免后续纠纷。若先抵押后出租，承租人可要求出租人提供担保或明确违约责任。

结论：
抵押房屋租赁合同效力分情况而定，先出租后抵押，原租赁关系不受抵押权影响；先抵押后出租且抵押权已登记，租赁关系不得对抗抵押权，未登记时承租人可对抗抵押权人但不能对抗善意第三人。
法律解析：
依据《中华人民共和国民法典》，当房屋先出租后抵押，遵循“买卖不破租赁”原则，即使房屋因抵押权实现发生所有权变动，租赁合同依然有效，保障了承租人权益。而先抵押后出租且抵押权已登记时，因登记具有公示效力，租赁关系不能对抗已登记的抵押权，若因抵押权实现所有权变动，承租人无法主张继续履行合同，但可向出租人主张违约责任。若抵押权未登记，承租人基于租赁权可对抗抵押权人，不过对于善意第三人则不具有对抗效力。如果您在抵押房屋租赁方面存在疑问，或遇到相关法律纠纷，可向专业法律人士进行咨询，以维护自身合法权益。

1.先租后抵：原租赁关系不受抵押权影响，租赁合同持续有效。即便因抵押权实现发生所有权变动，也遵循“买卖不破租赁”原则。

2.先抵后租且已登记：租赁关系无法对抗已登记的抵押权。若因抵押权实现导致所有权变动，承租人不能要求继续履行合同，但可向出租人追究违约责任。

3.先抵后租但未登记：承租人可凭租赁权对抗抵押权人，不过不能对抗善意第三人。

法律分析：
（1）先出租后抵押的情况，依据相关规定，原租赁关系不受抵押权影响，租赁合同持续有效。就算抵押权人实现抵押权使房屋所有权变动，也遵循“买卖不破租赁”原则，租赁关系依旧存续。
（2）先抵押后出租时，若抵押权已登记，租赁关系无法对抗已登记的抵押权。因抵押权实现造成所有权变动，承租人不能要求继续履行合同，不过可向出租人主张违约责任。
（3）先抵押后出租且抵押权未登记，承租人能凭借租赁权对抗抵押权人，却不能对抗善意第三人。

提醒：在签订房屋租赁或抵押合同前，要核实房屋的抵押或租赁情况。若面临先抵押后出租等复杂情况，因案情不同解决方案有别，建议咨询进一步分析。