逾期交房时间从多长时间开始计算

对于逾期交房时间从多长时间开始计算这个问题，解答如下,一、逾期交房时间计算我国《合同法》第8条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”开发商与业主之间是商品房买卖合同关系，双方签订的商品房买卖合同是其真实意思表示，且不违反法律规定。双方在购房合同里约定出卖人可以据实顺延期限的情形，属于合同法当事人约定优先原则适用，应按约定计算可顺延天数。我国《合同法》第117条规定：“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”开发商不能按约定交房后，便进入了迟延履行期间，在此期间所发生的不可抗力等造成停工迟延交房事由均应由开发商承担责任。因此，逾期天数计算应为：实际交房日期-合同约定交房日期-合同约定交房日期前发生的可顺延天数=实际逾期天数。开发商须以合同约定的按日向买受人支付已交付房价款比率，实际违约的逾期天数支付违约金。二、商品房逾期交付的责任开发商已经逾期交房，首先开发商是否存在免责事由是关键，即开发商是否遇到不可抗力及合同约定的其他免责事由。所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。是否构成不可抗力，需具体情况具体分析，不能一概而论。如果开发商逾期交房是因为发生了不可抗力或存在合同约定的其他免责事由，并及时履行了告知义务，则开发商可以不承担逾期交房的责任。但如果开发商没有在《商品房买卖合同》约定的期限内将发生了不可抗力或合同约定的其他免责事由告知购房者，开发商仍然要承担逾期违约责任。如果开发商逾期交房不存在免责事由，则开发商需承担商品房逾期交付的责任。这个责任包括开发商支付逾期违约金和在一定条件下购房者有权解除合同。通常在《商品房买卖合同》合同中对开发商支付逾期违约金数额的计算方法和支付条件及购房者解除合同的条件都有约定，则应按合同约定。对使用按揭贷款的购房者，计算违约金时的房价款是整个房屋的价款总额。当然，约定的违约金太高或太低，可以请求变更，但需请求方举证。另外，有时在《商品房买卖合同》中既约定有定金又约定有违约金，二者只能选择其中一个主张权利。如果双方在开发商支付逾期违约金数额的计算方法上没有约定时，商品房买卖司法解释规定：按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。如果《商品房买卖合同》中对开发商逾期交房购房者解除合同的条件没有约定时，商品房买卖司法解释规定：经购房者催告后三个月，开发商仍然没有交房，则购房者有权解除合同。解除权应当在一定期限内行使，逾期不行使的，解除权消灭。购房者解除合同后可以要求开发商赔偿损失。

对于从多长时间开始计算诉讼时效这个问题，解答如下,诉讼时效的开始，也称诉讼时效的起算，是指从什么时候开始计算诉讼时效。时间既然是一个法律事实，确定其起始时间就特别重要。整个诉讼时效制度的基础是有权利而不行使这一事实。民事权利主体明明享有权利但长期不行使，这就需要从法律上加以限制。因此，诉讼时效起算的基础应是民事权利主体能够行使请求权。能够行使请求权，但却不行使，诉讼时效便从此开始起算。“能够行使请求权”，这不是主观的标准，而是一个客观的标准。不知道权利受到侵犯的事实，也就不能够行使请求权。但权利人也可能由于自己的过错没有及时了解自己的权利受到侵犯，因此，诉讼时效开始起算的时间就是权利主体知道或应当知道其权利受到侵害的那一天。在司法实践中，由于民事案件千差万别，因此，具体到各个案件，其时效的起算点也不相同。通常有以下几种计算方法：(1)有约定履行期限的债权请求权，从期限届满之日的第二天开始起算。(2)没有履行期限的债权请求权，从债权人主张权利时起算;债权人给对方必要的准备时间的，则从该期限届满之日的第二天开始起算。(3)附条件的债权请求权，从条件成就开始起算。(4)附期限的债权请求权，从期限到达时开始起算。(5)请求他人的债权请求权，应当自义务人违反义务时起算。(6)因侵权行为而发生的赔偿请求权，从受害人知道或者应当知道其权利被侵害或损害发生时起算。三、诉讼时效中止的情形有哪些诉讼时效中止是指在诉讼时效进行期间，因发生法定事由阻碍权利人行使请求权，诉讼依法暂时停止进行，并在法定事由消失之日起继续进行的情况，又称为时效的暂停。我国《民法通则》第139条予以规定:在诉讼时效期间的最后6个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，诉讼时效中止，诉讼时效从中止时效的原因消除之日起继续计算。1、法定事由诉讼时效的中止必须是因法定事由而发生。这些法定事由包括两大类:(1)不可抗力，如自然灾害、军事行动等，都是当事人无法预见和克服的客观情况;(2)其他阻碍权利人行使请求权的情况。2、其他阻碍(1)权利被侵害的无民事行为能力人、限制民事行为能力人没有法定代理人，或者法定代理人死亡、丧失代理权、丧失行为能力;(2)继承开始后未确定继承人或者遗产管理人;(3)权利人被义务人或者其他人控制无法主张权利;(4)其他导致权利人不能主张权利的客观情形。