惠州买房只有预售合同有效吗

解析：
根据相关法律法规，房屋预售合同只要依法成立便具备了有效性。然而，若出卖方在签署合同时未能获得相应的商品房预售许可证明，那么该认购书将被判定为无效。但是，如果在诉讼发起之前，出卖方能够顺利地获取到商品房预售许可证明的话，可以视为其行为有效；此外，合同双方必须拥有书写能力，且表达的意愿必须是真实和自愿的；最后，合同的内容必须合法，并且符合法律规定的形式要求。
法律依据：
《城市商品房预售管理办法》第六条商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。《民法典》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

自合同通过合法途径签署生效之日起，便被视为房屋预售合同。然而，若开发商尚未获取到商品房预售许可证明，在此情况下与购房者签订的任何认购书都将视为无效协议。但是，如果在起诉之前开发商已经获得了相关许可证，则该认购书可被视为有效协议。在此过程中，双方均需具备良好的书写技能及表达意愿的真实性，此外合同条款也需符合法规和法例规定的合法性和形式规范。

依照我国法律规范，房屋预售契约经依法订立即刻生效。然而，若出让方并未获取到商品房预售许可证书而与购买者签订了认购协议，那么该份协议将被视为无效。但是，如若在案件诉讼开始之前，出让方成功获得了商品房预售许可证书，则可被司法机关重新鉴定为有效。在此过程中，双方当事人均须具备书写能力，且其意思表示必须是自愿且真实的。此外，合同条款也必须合法，并且符合法律所规定的格式要求。