【案例】 为了孩子上学,祝某购买了一处教育地产。但是,由于卖房人迟迟未能将户籍从该房屋内迁出,祝某将卖房人刘某诉至。日前,审结了这起房屋买卖合同纠纷案。 祝某诉称,其与刘某签订了房屋买卖合同,约定购买刘某名下的一处房产,刘某在房屋过户后15日内将其户籍从该房屋内迁出。但是,现在已经过户一个多月,刘某还没有迁出户籍,构成违约,应当按照合同约定向其支付相应违约金。 刘某辩称,他承认没有按照约定期限迁出户口,但是由于祝某已经将其户籍迁入所购买的房屋,为孩子上学购房的合同目的已经实现,他逾期迁户并未给其造成经济损失,故不同意其诉讼请求。 经审理查明,刘某将其名下的房屋出售给祝某,并约定于过户之日起15日内将其与家人的户籍自该房屋内迁出。3月1日,双方完成房屋产权过户登记手续。次月16日,祝某将户口自原籍迁入所购房屋。直至6月底,刘某未能将其与家人的户籍迁出。刘某与祝某所签订的房屋买卖合同中约定,如刘某未能按照约定期限迁出户口,应按房屋总价款的5%向祝某支付违约金;逾期超过30日的,自逾期超过30日起,按日向祝某支付全部已付款万分之五的违约金。庭审中,刘某提出违约金过高的抗辩。 经审理后认为,祝某具有合同依据,争议的焦点及审理的重点在于刘某的抗辩意见能否成立。 首先,由于合同目的无法实现是法定合同解除事由,而非不予承担违约责任的合法抗辩事由,且办理出售房屋户籍迁出手续,系刘某作为房屋出卖方的附随义务,故祝某将户籍迁入所购房屋内的事实不足以免除刘某逾期迁出户籍的违约责任。 其次,对于刘某提出的违约金过高的抗辩,应当结合本案的实际履行情况、刘某的逾期时间及过错程度、祝某的实际损失及其预期利益等因素,根据公平原则,酌情予以确定。 最后,判令刘某向祝某支付逾期办理户籍迁出违约金5万元。 【分析】 二手房交易过程中,双方应当对卖房人户籍迁出的时间及逾期迁出的违约责任做出明确约定,以免发生争议后举证困难。 由于户籍迁出涉及公安机关的行政管理权,故不能通过判决的方式确定卖房人迁户时间。买房人如希望通过约定卖房人按日支付逾期迁户违约金的方式督促卖房人履行该项义务,应当合理确定违约金标准,否则,如卖房人提出违约金过高的抗辩,将根据法律规定予以酌减。
二手房营业税是指在二手房交易中,税务部门向卖方征收交易所产生的差价获得的收入。由于房价压力太大,现在越来越多的人选择买二手房,那么买卖二手房的相关信息你都了解吗,二手房营业税应该怎么算?二手房营业税应该谁交?二手房营业税新政策的重点是什么?接下来就让律图的小编带大家来详细的了解一下二手房营业税的相关信息吧!
如今,不少人买房都是通过房产中介机构进行的,这样能够帮助自己节省很多的时间和精力,但是各位也需要注意租房中介提供房源信息并不是免费的,需要交纳一定的中介费。究竟中介费收取标准是怎样的呢?包括了哪些?应该谁来出呢?律图为您介绍。
在中国的传统观念中,房屋是必不可少的,在房价居高不下的大环境下,二手房的市场需求增大,在二手房的买卖过程中房屋契税是如何计算的呢,二手房交易税规定是什么,二手房税费是多少?更多内容下面为您详细介绍。
今天为大家介绍二手房交易政策的有关内容,二手房交易市场一直处于活跃状态,那么二手房交易政策规定有哪些,北京二手房交易政策有哪些,以及二手房交易增值税政策规定有哪些呢,希望这些内容能够对您有所帮助。
二手房是很多年轻人在房贷压力作出的选择,房屋贷款是较为常见的贷款方式之一,那么二手房贷款政策是怎样的呢,那么二手房贷款政策规定有哪些,北京二手房贷款政策规定有哪些,下面为你详细介绍!
想获取更多房产纠纷资讯