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根据《合同法》、《担保法》、《物权法》等法律的规定,用购房合同来作为抵押,起不到法律保护作用。借款双方要签订借款协议,明确借款的数额、利息、时间、担保物,各自的权利、义务及违约责任。同时,需要注意的是,根据担保物的不同还必须到相关部门办理登记。比如说,如果用房产担保,就要到房产管理部门办理抵押登记;如果用股权担保,就要到工商(市场监督)部门办理股权质押登记,否则无法真正保障债权人的利益。
对于第三人知道抵押仍购买合同效力这个问题，我觉得善意第三人，要符合物权法第一百零六条规定的条件，一般符合该条条件，也就不存在抵押登记了，抵押合同没有登记也有效，但不能对抗善意第三人。
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