金融借款案一审被驳回后，项婷律师增加抵押财产实地核查步骤

案件背景

在项婷律师代理的一起金融借款合同纠纷案件中，2015年11月，被告熊某（丈夫）、张某（妻子）与原告某银行签订个人借款合同抵押合同及借款人及配偶共同还款承诺书，约定借款金额28万元，期限36个月，后多次展期至2023年11月10日，期内年利率9.72%，逾期加收50%罚息，以两被告名下位于麻城市的房屋提供抵押担保并办理了抵押登记。原告发放贷款28万元后，截至2025年7月21日，两被告累计偿还本金23万元、利息148060.24元，尚欠本金5万元、利息1350元及罚息11337.3元。原告多次催收未果，两被告经法院公告传唤无正当理由拒不到庭，原告变更诉讼请求为追索剩余5万元本金及相应利息、罚息，并主张抵押权。

一审结果

法院最终缺席判决，被告熊某、张某于判决生效之日起十日内偿还原告贷款本金5万元及相应利息，被告不履行债务时，原告对两被告抵押登记的房屋在法律允许的范围内拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权，案件受理费1050元由两被告负担。虽然整体上项婷律师为原告争取到了较为理想的结果，但在审理过程中，法院提出部分抵押财产情况不明，这一问题虽未影响最终判决，但存在一定风险。

问题出在哪里

结案后，项婷律师重新整理材料时发现，在办理抵押手续时，仅依据了相关的登记文件和书面资料，没有对抵押房屋进行实地核查。虽然有抵押登记证明，但对于房屋的实际状况、是否存在其他纠纷等情况并不清楚。在庭审中，法院对抵押房屋的现状提出疑问，由于缺乏实地核查的证据，项婷律师无法及时准确地回应，这可能会在后续的执行过程中带来潜在的问题。

调整后的做法

鉴于此案件的经验，项婷律师此后在代理金融借款合同纠纷案件时，增加了抵押财产实地核查步骤。在接受委托后，会安排专门人员前往抵押财产所在地进行实地查看，拍摄房屋外观、内部结构等照片，了解房屋的使用情况、是否存在租赁等纠纷。同时，向周边邻居、物业等了解房屋的相关信息，形成详细的实地核查报告。在立案时，将实地核查报告作为辅助证据一并提交给法院，以便更全面地向法院展示抵押财产的真实情况。

后续案例印证

在后续的一起金融借款合同纠纷案件中，被告同样以房屋作为抵押向原告借款。项婷律师按照调整后的做法，在立案前对抵押房屋进行了实地核查。发现该房屋存在部分违建情况，且有租户正在使用。项婷律师及时将这些情况告知原告，并在诉讼中向法院提交了详细的实地核查报告。法院在审理过程中，对项婷律师提供的证据予以认可，最终顺利判决原告胜诉，并在执行阶段，由于提前掌握了房屋的实际情况，避免了因房屋存在纠纷而导致的执行困难，快速实现了原告的债权。