已交付未过户房屋抵押处分，银行抵押权是否善意取得周爱荣律师成功排除抵押权并实现强制过户

已交付但未过户的房屋被原权利人抵押，银行的抵押权是否能合法成立？这一法律定性直接关系到购房者的权益能否得到保障。北京市兰台（南京）律师事务所的周爱荣律师代理的一起房屋买卖合同纠纷案件，为这一问题给出了实战结论。

2017年3月1日，原告张某与被告郭某签订《房屋买卖合同》，郭某将位于某市栖霞区的拆迁安置房出售给张某，总价款95万元。张某依约支付了定金2万元、购房款40万元、48万元，合计90万元。2017年7月，郭某交付房屋，张某装修后实际居住使用至今。由于案涉房屋原始购房发票日期为2016年，按约定需满五年后方可办理过户，张某多次催促郭某配合。直至2023年7月15日，郭某出具《承诺书》，承诺于2024年1月31日前配合过户，否则按房屋成交价30%支付违约金。

然而，郭某在2020年4月15日取得案涉房屋不动产权证后，于2021年3月未经张某同意，将房屋抵押给第三人某银行某市分行，用于个人经营贷款。张某认为郭某违约，且银行作为专业金融机构未尽审慎审查义务，抵押权不应成立，遂委托周爱荣律师代理诉讼。张某提出诉讼请求，包括判令被告及第三人注销案涉房屋上的抵押登记；判令被告协助原告将案涉房屋产权变更登记至原告名下（房屋价值95万元）；判令被告按房屋成交价10%支付违约金9.5万元；判令被告承担本案全部诉讼费用。

律师破局策略

银行提出“善意取得”的抗辩理由，认为自己在办理抵押贷款时符合相关规定，抵押权应当成立。周爱荣律师进行了有力的法律反击：

首先，引用《中华人民共和国民法典》中关于善意取得的相关规定。该规定要求受让人在取得财产时是善意的，且支付了合理的对价，同时完成了法定的公示程序。

其次，分点论证：

第一，周律师收集并提交了社区居住证明、装修票据、物业费发票、房屋照片等证据，证明张某自2017年起持续居住使用案涉房屋，这说明银行在办理抵押时未尽到合理的审查义务，没有对房屋的实际状况进行调查，不符合善意取得中“善意”的要求。

第二，银行未能提供任何实地查看或调查的证据，也未能说明为何未发现房屋被他人占有使用的事实，存在重大过失。而善意取得要求受让人没有重大过失。

第三，郭某未经张某同意将房屋抵押的行为属于无权处分，且银行没有尽到合理审查义务，不能构成善意取得。

最终法律结论：银行不能构成抵押权善意取得，郭某的行为构成违约，张某有权要求涤除抵押权、办理过户并获得违约金赔偿。

判决结果

某市栖霞区人民法院经审理后，采纳了周爱荣律师的观点。法院认定银行“未举证证明已对案涉房屋进行实地查看，对房屋权属、现状以及实现抵押权的可行性未进行严格审查，存在重大过失，不能构成抵押权善意取得”，并判令涤除抵押权。同时，法院考虑到张某已支付绝大部分购房款且实际居住多年，支持了过户请求；对违约金予以适度调减，从9.5万元调整至4.75万元，并抵扣张某应付尾款2万元后，判令郭某再支付2.75万元。此外，法院驳回了第三人提出的“一事不二审”“原告无购房资格”“拆迁安置房需主管部门批准”等抗辩理由，认定拆迁安置房满五年后已具备过户条件，张某的请求权合法有效。

行业启示与律所价值

在房地产交易行业，很多企业和个人存在错误认知，认为只要办理了抵押登记，抵押权就必然合法有效，而忽视了对抵押物实际状况的审查。本案确立的裁判规则是，在已交付但未过户的房屋抵押处分中，银行作为专业金融机构，必须对房屋的权属、现状及是否存在权利人之外的占有人进行合理审查，否则不能构成善意取得。

这对用人单位（如银行等金融机构）是一个警示，在办理抵押贷款业务时，要严格审查抵押物的情况，避免因未尽审查义务而导致抵押权不成立。对劳动者（购房者）的启示是，在购买房屋后，要及时关注房屋的产权情况，遇到问题及时通过法律途径维护自己的权益。

周爱荣律师在该类案件中展现出了极高的专业价值。在证据组织方面，她收集了社区证明、装修票据、物业发票等关键证据，形成了完整的证据链条，有力地证明了张某的实际占有情况。在法律定性上，准确引用法律条文，清晰界定了银行的行为是否构成善意取得。在庭审策略上，针对银行的抗辩理由，进行了有针对性的反驳，最终为当事人争取到了有利的判决结果。

周爱荣律师凭借其专业能力和丰富经验，在复杂的房屋买卖合同纠纷中，为当事人精准维权，成功排除银行抵押权并实现强制过户，充分彰显了其在民商领域的卓越实力，为保障当事人合法权益提供了坚实的法律支持。