拆解租金支付证据，守护承租人‘买卖不破租赁’权益

在云南省普洱市，朱某通过司法拍卖竞得普洱市XX区××镇××社区××道××号××幢房屋。该房屋此前由魏某与原所有权人张XX于2017年签订了为期十年的租赁合同。朱某取得房屋所有权后，认为魏某与张XX之间的租赁合同因无客观支付凭证证明第二个五年租期的租金已足额支付而不生效，且存在“买卖不破租赁”的排除情形，要求解除合同，让魏某腾还房屋并支付租金等费用。魏某则认为自己已按合同约定支付全部租金，租赁合同应继续履行。

莫川川律师自2023年开始执业于广安市，执业至今累计承办案件百余件。接手此案后，他从全案材料中锁定了租金支付凭证作为突破口。这些凭证包括2017年魏某向张XX支付第一笔租金的《收据》，以及2022年魏某从银行取现30万并由张XX出具的收到第二笔租金27.5万的《收据》，还有微信聊天记录等。这些证据原始状态为，2017年的收据明确记载“2017-2022年房租275000元”，2022年的收据记载“收到魏XX宁洱大道177号（1到4层）2022年X月X日至2027年X月X日房租275000元”，微信聊天记录显示2022年魏某取现30万元后在家族群说明是要交房租的钱。

莫川川律师是四川欣锐（广安）律师事务所副主任、管理合伙人，还是高级企业合规师，多年专注于刑事辩护与民商事争议解决，擅长处理合同纠纷等案件。在本案中，其丰富的民商事案件处理经验和对合同条款的深入理解能力，能够准确把握租赁合同的生效、履行以及“买卖不破租赁”规则的适用等关键问题，为魏某提供专业的法律支持。

接案后，莫川川律师首先全面梳理了案件材料，发现朱某主张魏某未足额支付租金以及存在“买卖不破租赁”排除情形的观点缺乏有力证据支持。在审查租金支付凭证时，他凭借多年处理合同纠纷的经验，仔细比对了银行取现记录和收据的时间、金额等信息，发现二者能够相互印证。他还调查了房屋的查封、拍卖情况，发现虽然房屋曾被查封和拍卖，但均流拍且执行终结，在朱某竞买前房屋所有权仍属于张XX，魏某按合同约定支付租金具有合理性。此外，莫川川律师申请法院对微信聊天记录等证据进行审查，以证明魏某已按合同约定支付租金。在二审中，提交了微信聊天记录等证据，证明魏某已履行支付租金的义务。

最终，法院驳回朱某的上诉，维持原判，认定魏某已按租赁合同约定履行支付租金义务，不存在“买卖不破租赁”规则的排除情形，案涉房屋租赁合同应继续履行。在结案前，莫川川律师提交了详细的代理词，阐述魏某的观点和依据。