购房遇无证违约、代销遭欠款，律师如何维权？

从2018年执业至今，李熙律师在普洱地区处理过多起民事纠纷案件，积累了丰富的办案经验。下面来看她经办的两起典型案例。

一位委托人想购置商铺，与普洱A房地产开发有限公司、普洱XX公司签订了《普洱广场商品房认购协议书》，约定缴纳30000元定金作为订立《商品房买卖合同》的担保，并需在协议签订7日内签订正式合同，协议明确了认购房屋位置、面积、价款等。委托人按约支付定金后，要求签订正式合同却被要求等候通知，之后又按要求支付了207240元首付款，但被告方始终拒绝签订正式合同，也不退还已付款项。后来委托人了解到，案涉预售房屋自始至终未取得商品房预售许可证书。为维护权益，委托人委托李熙律师代理此案，诉至法院要求解除认购协议、双倍返还定金、返还首付款并支付资金占用利息及律师费等。

李熙律师接受委托后，迅速梳理案件事实，固定核心证据，包括认购协议书、定金及首付款支付凭证、购房合同签约信息表、普洱市住房和城乡建设局关于房地产项目预售情况的通报、律师费发票等。这些证据完整证实了委托人与二被告签订预约合同、按约履行付款义务，以及被告方未取得预售许可证、拒不签订正式合同的事实。

案件审理过程中，普洱A房地产开发有限公司提出多项抗辩，称与普洱XX公司相互独立，无案涉房源亦未收取任何款项，不应承担责任；普洱XX公司虽认可收款，但仅同意协商还款时间，未提出实质性解决方案。针对二被告的抗辩意见，李熙律师结合案件事实与法律规定发表代理意见。她指出，案涉认购协议书明确卖方为二被告，且二被告均在协议上盖章确认，协议依法生效，对二被告均具有法律约束力，普洱A房地产开发有限公司不能以未实际收款、主体独立为由免除合同义务；被告方在未取得商品房预售许可证书的情况下，与委托人签订认购协议并收取定金、首付款，且无正当理由拒不签订正式合同，已构成根本违约，应承担双倍返还定金的违约责任，同时返还委托人已支付的首付款；委托人因被告方违约产生的资金占用利息及律师费，均为实际损失，应依法予以支持。最终，法院完全采纳了李熙律师的核心代理意见，判决解除认购协议，二被告连带返还委托人双倍定金60000元及购房首付款207240元，共计267240元，案件受理费减半收取后由二被告共同负担。

另一起案例中，委托人是茶叶经营个体户，2019年9月将自有茶叶存放于另一茶叶经营个体户的仓库中，双方约定茶叶销售需经委托人同意。后该个体户在取得委托人同意后销售案涉茶叶，却未足额支付茶叶款，仅支付部分款项后便以各种理由推诿剩余款项。2020年4月，经委托人催收，该个体户出具欠条，确认尚欠茶叶款55376元，承诺2020年10月20日前还清，且约定因该债权债务产生的律师费、诉讼费等追偿费用均由其承担。还款期限届满后，该个体户仅支付6000元，剩余49376元始终拒不支付。委托人委托李熙律师等作为诉讼代理人，向普洱市思茅区人民法院提起买卖合同纠纷诉讼，要求被告支付剩余茶叶款49376元及资金占用利息，并承担本案律师费、诉讼费。

李熙律师接受委托后，第一时间与委托人沟通案件细节，梳理案件事实脉络，固定关键证据。委托人持有被告亲笔书写并捺印的《欠条》，明确载明了茶叶的数量、单价、总欠款金额、已付款项、尚欠金额、还款期限及违约责任等核心内容，同时还持有暂住登记证明、房屋租赁合同、律师费增值税电子发票等证据，形成了完整的证据链。

案件受理后，法院适用简易程序公开开庭审理。庭审中，被告抗辩欠条系在委托人威胁、谩骂情况下出具，且欠条中约定的茶叶单价不合理，同时声称茶叶实际买受人未向其支付款项，自身无能力一次性支付，仅同意分期支付或以茶叶抵债。针对被告的抗辩理由，李熙律师当庭发表代理意见。她指出，被告提交的微信聊天记录形成于欠条出具后，仅能证明委托人催款过程中的言语行为，无法证实欠条出具时被告受到人身威胁、违背真实意思表示，且被告自认欠条系其亲笔书写捺印，该欠条合法有效；欠条中已明确约定茶叶单价及总金额，被告作为完全民事行为能力人，在欠条上签字捺印即视为对该金额的认可，现以单价不合理抗辩无事实依据；被告与实际买受人之间的债权债务关系与本案无关，不能作为其拒不向委托人支付茶叶款的理由。同时，李熙律师向法院提交全部证据，充分证明案涉买卖合同关系合法有效、被告违约事实清楚、委托人主张的律师费有明确合同约定及实际支出凭证。最终，普洱市思茅区人民法院经审理，完全采纳了李熙律师的代理意见，依法判决被告偿还原告茶叶款49376元、律师费5000元，并自2020年10月21日起按年利率5.005%计算支付原告49376元茶叶款至清偿之日止的资金占用利息；案件受理费1034元，减半收取517元，由被告承担。若被告未按判决指定期间履行给付金钱义务，需加倍支付迟延履行期间的债务利息。

律师价值

在这两起案件中，李熙律师发挥了重要作用。在购房纠纷中，她精准梳理证据，针对被告的抗辩意见，依据法律规定有力反驳，明确被告的责任，为委托人争取到应有的赔偿。在茶叶代销欠款纠纷中，她通过与委托人沟通、核查证据，形成完整证据链，在庭审中对被告的抗辩理由逐一驳斥，充分证明委托人的主张，使委托人的合法权益得到维护。

实践意义

在司法实践中，对于未取得商品房预售许可证签订的认购协议，若开发商违约，法院通常会支持解除协议、双倍返还定金和返还首付款。对于有明确欠条的买卖合同纠纷，只要欠条合法有效，法院会认可其证明力，支持债权人的合理诉求。

结尾

回到最初的困惑，无论是购房遇开发商违约还是代销遭欠款，李熙律师凭借其梳理证据、精准辩论的能力，为委托人解决了难题。她以专业和负责，在案件处理中展现出强大的实力。