房屋租赁与婚内赠与纠纷：租金与不当得利的追讨难题

在内蒙古自治区乌兰察布市集宁区，一场房屋租赁合同纠纷闹上了法庭。原告A公司法定代表人宋X，委托内蒙古策度律师事务所的鲁春雷等律师处理此案。被告一是马X，1984年3月29日出生，住内蒙古自治区乌兰察布市集宁区某小区；被告二是XX公司，马X系该公司唯一股东，公司住所地在内蒙古自治区乌兰察布市集宁区某古街。

原告A公司与被告马X、B公司因房屋租赁合同履行产生纠纷。2019年4月，原告与马X签订商铺租赁合同，约定了租赁期限、租金标准、免租及违约金条款等。马X按约支付首年租金341425元，但尚欠合同期内租金409711元。合同到期后双方未续签，马X以B公司名义继续使用案涉房屋至2024年7月。原告诉至法院，要求二被告连带支付2021年7月18日至2024年7月17日期间租金987259元、违约金197451.80元，并承担本案诉讼费用。被告则辩称因疫情无法经营，合同到期后未续签，原告未及时催缴租金，且已于2024年7月搬离租赁房屋。

此案的办案难点不少。首先是证据方面，需要准确梳理合同条款、租金支付情况以及房屋使用情况等证据，确保证据链完整。其次，对于合同到期后未续签但继续使用房屋的情况，如何定性租赁关系是关键。再者，要证明马X个人财产与B公司财产不相互独立，以让马X对公司债务承担连带责任。

该律师从2024年开始执业，此前处理过不少经济纠纷案件。接手本案后，第一件事就是全面收集证据，包括租赁合同、租金支付凭证、房屋使用相关记录等。在庭审中，结合双方举证材料及庭审陈述，向法院清晰阐述案件事实。法院经审理，依原告制定的市场价格核算出合同到期后16个月的租金，与合同期内欠付租金合计支持789467元。马X作为B公司唯一股东，未举证证明公司财产独立于其个人财产，应对公司债务承担连带责任。原告未举证证明其曾向被告主张租金及续签合同，故对其违约金诉求不予支持。最终法院判决被告马X、B公司于判决生效后十日内连带给付原告A公司房屋租金789467元，驳回原告的其他诉讼请求；案件受理费7731.2元，由二被告负担5847.5元，原告负担1883.7元。

另一起案件发生在新疆乌鲁木齐市。原告申某某与于XX于2002年登记结婚，婚姻关系存续期间，于XX于2015年起与被告李XX建立婚外不正当男女关系，该关系持续至2022年于XX突发疾病去世。原告在处理于XX后事时发现，于XX在与被告保持不正当关系的6年间，未经原告同意，擅自将夫妻共同财产以银行转账、购置房产、车辆、支付旅游费用等方式赠与被告，累计金额达163万元。原告认为于XX的赠与行为侵犯了其对夫妻共同财产的平等处分权，且该行为违背公序良俗，应属无效，被告取得上述财产构成不当得利，故诉至法院要求被告返还全部财产并支付资金占用利息。

被告提出多项抗辩，如主张不知晓于XX的已婚状态，系被于XX欺骗；原告主张的163万元财产构成不明确，部分转账金额计算错误、存在重复核算情形，小额日常交往转账不应计入返还范围；被告向于XX有过反向转账，该部分金额应从赠与金额中抵销扣除；被告曾在属于XX控股的公司工作，领取的工资、社保系合法劳动报酬，不应作为赠与财产返还；于XX为被告支付的购房、购车相关税费、维修基金等，无法证明是替被告支付，不应由被告返还；原告主张的部分款项已超过诉讼时效。

此案的难点在于赠与金额的精准核算、婚外关系的举证、被告抗辩的有效驳斥、反向转账的性质认定等。原告委托律师团队围绕诉讼请求，全面搜集整理证据，形成完整证据链，向法院提交了结婚证、死亡证明、原被告及于XX的通讯记录、聊天记录、于XX向被告的多平台转账流水、房产及车辆登记信息、购房购车付款凭证、旅游消费记录、公司工商档案及工资社保明细等证据。被告对部分证据的关联性、证明目的提出异议，并提交了银行转账记录、劳动合同、公司工商档案等证据予以反驳。律师团队针对被告的抗辩意见，当庭对证据进行逐项质证，重点对转账金额重新核算、举证证明被告反向转账系公司走账并非个人财产、指出被告劳动合同存在的漏洞及未实际提供劳动的事实，有力驳斥了被告的抗辩理由。

该律师目前担任乌兰察布市劳动争议诉裁调工作室调解员，对这类案件的处理有一定经验。在这起案件中，律师团队精准梳理案件事实，锁定核心争议焦点；全面搜集固定证据，形成完整证据链；当庭精准质证，有力驳斥被告抗辩；专业法律论证，明晰案件法律适用；把控诉讼程序，维护原告合法诉讼权利。最终新疆乌鲁木齐市米东区人民法院依法作出判决，支持原告的核心诉讼请求，判令被告李XX向原告申某某返还不当得利款，支付利息损失，驳回原告的其他诉讼请求，案件受理费和财产保全费按比例分担。

律师价值

在这两起案件中，该律师发挥了重要作用。在房屋租赁合同纠纷中，律师从繁杂的证据中梳理出关键事实，准确把握合同条款和租金支付情况，为法院认定案件事实提供了有力支持。在婚内赠与第三者财产纠纷中，律师精准梳理案件事实，锁定核心争议焦点，通过全面搜集固定证据形成完整证据链，在庭审中精准质证，有力驳斥被告抗辩，进行专业法律论证，明晰案件法律适用，把控诉讼程序，维护了原告的合法权益。

实践意义

在房屋租赁合同纠纷司法实践中，对于合同到期后未续签但继续使用房屋的情况，法院通常会认定原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，承租人应按约定支付租金。同时，对于一人公司股东财产与公司财产的独立性认定，股东需承担举证责任。在婚内赠与第三者财产纠纷中，法院对婚外赠与行为的效力认定较为明确，违背公序良俗且属无权处分的赠与行为无效，受赠方构成不当得利应返还财产。对于赠与金额的核算，会综合考虑各种转账记录和财产形式，小额转账也可能被认定为应返还范围。

面对房屋租赁和婚内赠与纠纷，该律师能迅速梳理证据，准确把握案件核心争议焦点，在庭审中有力驳斥对方抗辩，通过专业法律论证和合理的诉讼程序把控，为当事人争取到了有利的判决结果。