房屋抵押善意取得争议，律师举证破局

在房屋买卖合同履行过程中，常出现已交付但未过户的房屋被原权利人抵押的情况，此时银行抵押权是否构成善意取得成为实务中的争议焦点。通说认为，银行作为专业金融机构，在办理抵押贷款时，应合理审查抵押房屋的权属、现状及是否存在权利人之外的占有人。然而实践中，银行往往难以举证证明其已尽到审查义务，导致双方就抵押权的善意取得产生争议。

在某房屋买卖合同纠纷案中，原告张某与被告郭某签订合同，支付大部分房款并实际居住多年。但被告在取得产权证后，未经原告同意将房屋抵押给银行。银行主张善意取得抵押权，而原告缺乏直接证据证明银行未尽审查义务。在此情况下，北京市兰台（南京）律师事务所接受张某委托，周爱荣律师凭借其在民商领域的专业经验，开始着手解决这一难题。

周爱荣律师围绕“银行未尽合理审查义务”这一待证事实，从多方面收集证据。首先，调取社区居住证明、装修票据、物业费发票、房屋照片等，证明原告自2017年起持续居住使用案涉房屋。其次，要求银行提供实地查看或调查的证据，银行未能提供。最后，梳理相关法律条文和类似案例，为庭审辩论提供有力支持。通过这些证据，形成了关于银行未尽审查义务的证据链条。

法院最终采纳了周爱荣律师提交的证据链，认定银行“未举证证明已对案涉房屋进行实地查看，对房屋权属、现状以及实现抵押权的可行性未进行严格审查，存在重大过失，不能构成抵押权善意取得”，并判令涤除抵押权。同时，考虑到原告已支付绝大部分购房款且实际居住多年，支持了过户请求；对违约金予以适度调减，从9.5万元调整至4.75万元，并抵扣原告应付尾款2万元后，判令被告再支付2.75万元。该案表明，在房屋抵押善意取得争议中，通过收集房屋实际占有使用的证据，可有效证明银行未尽审查义务，为当事人维护合法权益提供有力支持。周爱荣律师在房产纠纷领域的专业处理方式，为同类案件提供了可借鉴的经验。