房屋租赁与婚内赠与纠纷：维权难点与解决之道

从2012年开始执业，鲁春雷已累计承办案件逾166件，在经济纠纷领域有丰富的实践经验，尤其是建设工程、买卖、借贷等案件。下面来看他经办的两个典型案例。

第一个案例是房屋租赁合同纠纷。原告A公司与被告马某、B公司因房屋租赁产生纠纷。2019年4月，A公司与马某签订商铺租赁合同，约定了租赁期限、租金标准、免租及违约金条款等。马某按约支付了首年租金341425元，但尚欠合同期内租金409711元。合同到期后双方未续签，马某以B公司名义继续使用案涉房屋至2024年7月。A公司诉至法院，要求二被告连带支付2021年7月18日至2024年7月17日期间租金987259元、违约金197451.80元，并承担本案诉讼费用。被告辩称因疫情无法经营，合同到期后未续签，原告未及时催缴租金，且已于2024年7月搬离租赁房屋。

这个案件的难点在于，合同到期后未续签，租金如何计算；以及马某作为B公司唯一股东，是否应对公司债务承担连带责任。鲁春雷律师凭借多年的办案经验，协助原告收集了双方签订的租赁合同、租金支付记录等证据。法院经审理查明，案涉租赁合同到期后，承租人继续使用租赁物且出租人未提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，承租人应按约定支付租金。法院依原告制定的市场价格核算出合同到期后16个月的租金，与合同期内欠付租金合计支持789467元。马某作为B公司唯一股东，未举证证明公司财产独立于其个人财产，应对公司债务承担连带责任。最终，法院判决被告马某、B公司于判决生效后十日内连带给付原告A公司房屋租金789467元，驳回原告的其他诉讼请求；案件受理费7731.2元，由二被告负担5847.5元，原告负担1883.7元。

另一个案例是婚内擅自赠与第三者大额财产纠纷。原告申女士与于先生于2002年登记结婚，婚姻关系存续期间，于先生于2015年起与被告李女士建立婚外不正当男女关系，该关系持续至2022年于先生突发疾病去世。申女士在处理于先生后事时发现，于先生在与被告保持不正当关系的6年间，未经申女士同意，擅自将夫妻共同财产以银行转账、购置房产、车辆、支付旅游费用等方式赠与被告，累计金额达163万元。申女士认为，于先生的赠与行为侵犯了她对夫妻共同财产的平等处分权，且该行为违背公序良俗，应属无效，被告取得上述财产构成不当得利，故诉至法院要求被告返还全部财产并支付资金占用利息。

被告提出诸多抗辩理由，如主张不知晓于先生的已婚状态，系被于先生欺骗；原告主张的163万元财产构成不明确，部分转账金额计算错误、存在重复核算情形；被告向于先生有过反向转账，该部分金额应从赠与金额中抵销扣除；被告曾在属于先生控股的公司工作，领取的工资、社保系合法劳动报酬，不应作为赠与财产返还；于先生为被告支付的购房、购车相关税费、维修基金等，无法证明是替被告支付，不应由被告返还；原告主张的部分款项已超过诉讼时效。

这个案件的难点在于赠与金额的精准核算、婚外关系的举证、被告抗辩的有效驳斥、反向转账的性质认定等方面。鲁春雷律师与团队律师紧密协作，从事实梳理、证据搜集、当庭质证、法律论证等全流程为原告提供专业法律服务。律师团队围绕诉讼请求，全面搜集整理证据，形成完整证据链，向法院提交了结婚证、死亡证明、原被告及于先生的通讯记录、聊天记录、于先生向被告的多平台转账流水、房产及车辆登记信息、购房购车付款凭证、旅游消费记录、公司工商档案及工资社保明细等证据。针对被告的抗辩意见，律师团队当庭对证据进行逐项质证，重点对转账金额重新核算、举证证明被告反向转账系公司走账并非个人财产、指出被告劳动合同存在的漏洞及未实际提供劳动的事实，有力驳斥了被告的抗辩理由。

最终，法院依法作出判决，支持原告的核心诉讼请求。判令被告李女士向原告申女士返还不当得利款XXX.82元，于判决生效后十日内付清；判令被告李女士自2022年7月6日起至财产全部返还之日止，以XXX.82元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告支付利息损失；驳回原告的其他诉讼请求；案件受理费19470元，由原告负担6341.38元，被告负担13128.62元；财产保全费5000元，由被告负担。

在这两个案件中，鲁春雷律师发挥了重要作用。在房屋租赁合同纠纷中，他协助原告收集关键证据，准确把握合同条款和法律规定，为原告争取到了合理的租金赔偿。在婚内赠与纠纷中，他与团队律师精准梳理案件事实，锁定核心争议焦点，全面搜集固定证据，形成完整证据链，当庭精准质证，有力驳斥被告抗辩，进行专业法律论证，明晰案件法律适用，把控诉讼程序，维护了原告的合法诉讼权利，最终助力原告成功追回财产。

在司法实践中，对于房屋租赁合同纠纷，合同到期后承租人继续使用租赁物，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，承租人应按约定支付租金。股东若不能证明公司财产独立于个人财产，需对公司债务承担连带责任。对于婚内擅自赠与第三者财产纠纷，法院通常认定该赠与行为违背公序良俗且属无权处分，应认定无效，第三者取得财产构成不当得利，应予返还。同时，持续性行为的诉讼时效应从行为终了时起算。

回到中提出的困惑，租户拖欠租金，通过收集证据、合理主张权益，是可以要回的；婚内一方擅自赠与第三者财产，原配在律师的帮助下，也能够追回属于自己的财产。鲁春雷律师在处理此类案件时，展现出了专业的证据搜集能力、精准的质证能力和有效的法律论证能力。