“租客欠租近60万，房东能要回来吗？”

在合同类纠纷中，有这样一起案件发生在武汉市洪山区人民法院。a公司将一处办公房出租给b公司，双方签订房屋租赁合同，约定租金45000元/月，b公司先预付押金15万元，2016年7月31日免租期满后支付起租期至2016年底租金，从2017年1月1日起按季度支付租金。合同还约定了逾期支付租金的违约金及解除合同条件。2016年10月26日，b公司变更为c公司。2018年12月27日，a公司与c公司签订《补充协议》，承租面积减少，租金自2018年9月1日起变为29460元/月。合同履行间，c公司多次拖缴、欠缴租金，截至2021年7月31日，欠缴租金达589200元。2020年6月11日，a公司变更为d公司，d公司多次发函督促c公司支付租金，但c公司仍拖延不交。

d公司委托袁苏律师处理此案。从2019年开始执业，袁苏律师处理过不少合同类案件，对这类案件的争议焦点把握准确。他确定本案争议焦点为诉讼主体问题及租金计算金额。由于a公司与b公司均已主体变更，应由后续承继主体即c公司和d公司进行诉讼活动，于是将c公司作为被告提起诉讼。在租金主张上，除本金外，还增加主张违约金。最终，法院支持了d公司的全部诉讼请求，要求被告方支付租金589200元及逾期付款违约金3071.2元。

类似的合同处理思路，在另一起案件中也得到了运用。2021年初，王XX与某小区开发商B公司达成合意，购置该小区400个车位的合法使用权。同年2月，小区业主委员会与C物业公司签订《物业服务合同》，C公司享有向小区车位使用权人收取车位管理费的权利。2025年，物业服务合同履行期限届满，C公司办理退场手续后，以王XX拖欠车位管理费为由向人民法院提起诉讼，主张王XX支付2021年至2025年期间拖欠的车位管理费25万元。

袁苏律师接手案件后，通过细致梳理案件材料、与委托人充分沟通核实细节，精准确定本案核心争议焦点——C公司主张的车位管理费是否因自身存在违约行为而应当相应扣减。此前代理的合同类案件中，袁苏律师就擅长通过收集证据来维护当事人权益。这次他制定“抗辩+反诉”双重办案策略，一方面针对C公司的本诉诉请进行针对性抗辩，另一方面全面搜集C公司物业服务期间的违约证据，包括车位被侵占的现场记录、沟通凭证、车位锁损坏鉴定及相关佐证等，依法向法院提起反诉，要求C公司就其违约行为赔偿王XX各项经济损失共计40万元。庭审中，袁苏律师条理清晰地举证质证，着重强调C公司在履行物业服务合同期间，未严格履行车位管理核心义务，导致王XX合法享有使用权的400个车位长期被其他业主违规占用，王XX多次反馈未果后自行购置车位锁加强管控，却遭到C公司工作人员故意破坏，其行为已构成根本违约，理应承担相应责任。庭审结束后，双方当事人进行友好协商，最终达成和解协议。协议约定，王XX无需按C公司诉请支付25万元车位管理费，仅需支付16万元即可了结本案纠纷。

在人身损害类案件中，也有袁苏律师的身影。2024年某日，李X骑行电动自行车行经某施工路段时，因路面存在施工遗留沟槽不慎摔伤，当日即入医院住院治疗，经诊断为右侧胫腓骨下段粉碎性骨折。李X就案涉事故向当地水利资源局提出情况反映，该局作出书面回复，确认事发路段系某工程项目施工区域，李X摔伤地点为该项目施工埋设管道所开挖沟槽，因施工方未及时对该沟槽进行硬化处理、恢复道路原状，致使路面存在安全隐患，造成李X正常行驶过程中摔伤。

袁苏律师接受委托后，经阅卷、核实证据，确定本案争议焦点为案涉侵权责任主体界定及责任比例划分。关于责任主体，代理人认为：案涉施工方在道路上开挖地下设施，未依法设置明显警示标志及采取安全防护措施，根据《中华人民共和国民法典》第一千二百五十八条之规定，应承担侵权责任；案涉项目业主方对施工路段负有巡查、监督、安全管理义务，其未及时排查消除路面安全隐患，存在管理过错，应承担相应赔偿责任。据此，袁苏律师依法将施工方、业主方列为共同被告向法院提起诉讼。关于责任承担比例，代理人主张，施工方未履行安全警示及防护义务，是事故发生的主要原因，应承担主要赔偿责任。本案开庭审理后，经法院主持调解，各方当事人自愿达成调解协议，由被告方一次性赔付原告李X医疗费、误工费等各项损失共计85000元，各方就本案纠纷一次性了结，互不追究其他责任。

律师价值

在这些案件中，袁苏律师展现出了独特作用。在合同类案件中，能准确确定诉讼主体和争议焦点，如在a公司与c公司的案件中，清晰明确主体变更后的诉讼主体；在王XX与C物业公司的案件中，通过“抗辩+反诉”策略，从散落材料中拼出完整证据链，有效维护了当事人权益。在人身损害案件中，袁苏律师能准确界定侵权责任主体和责任比例，推动调解快速落地，让受害人快速获得赔偿。

实践意义

在合同纠纷案件中，法院对于主体变更后的诉讼主体认定较为明确，会依据合同权利义务的承继关系来确定当事人。对于租金计算和违约金主张，会根据合同约定和实际履行情况进行裁判。在人身损害案件中，对于施工方和业主方的责任认定，法院会依据相关法律规定和实际过错情况来划分责任比例，同时也鼓励通过调解方式解决纠纷。

结尾

回到中房东能否要回租客欠租的问题，从案例可以看出，袁苏律师能够准确确定诉讼主体和争议焦点，通过合理的策略和证据收集，为当事人争取到应有的权益。在合同类案件中，他能制定有效的诉讼策略，在人身损害案件中，能准确界定责任主体和比例，推动纠纷快速解决。