法拍房有租赁合同该怎么处理

法拍房存在租赁合同，处理方式得根据“买卖不破租赁”原则和具体情况判断。
要是租赁合同在法院查封或抵押前就合法成立，租赁关系真实，租金支付合理，承租人也实际占有使用房屋，“买卖不破租赁”原则就适用。新产权人要接着履行原租赁合同，直到租赁期满。这种情况下，新产权人不能让承租人提前搬离，但能收取得房屋所有权后的租金。
要是租赁合同在法院查封或抵押后签订，租赁关系对抗不了已登记的查封或抵押权。法院拍卖房屋时，可去掉租赁关系再拍卖。新产权人拿到房子后，有权让承租人搬走。
买受人遇到法拍房有租赁合同，能查看法院拍卖公告了解房屋租赁状况。若公告没披露，实际却有租赁，买受人可和原产权人、承租人协商。协商不成，可走诉讼途径，让法院确认租赁关系效力和处理方式，维护自身合法权益。

案情回顾:

小许通过司法拍卖购得一处房屋。入住时却发现小胡在此居住，小胡称自己与原产权人小丽签有租赁合同，租期还有三年且已支付全部租金。小许查看法院拍卖公告未提及租赁情况。小许认为自己已取得房屋产权，小胡应搬离；小胡则以“买卖不破租赁”为由拒绝。双方协商无果，争议由此产生。

案情分析:

1、若小胡与小丽的租赁合同在法院查封或抵押之前已合法成立，租赁关系真实、租金支付合理且小胡已实际占有使用房屋，“买卖不破租赁”原则适用，小许应继续履行原租赁合同，直至租赁期限届满，且小许有权收取自其取得房屋所有权之后的租金。
2、若租赁合同在法院查封或抵押之后签订，该租赁关系不得对抗已登记的查封或抵押权，小许取得房屋后，有权要求小胡搬离。小许可先查看相关司法文件确定查封或抵押时间，若协商不成，可通过诉讼途径，请求法院确认租赁关系的效力和处理方式。