物业违反合同应采取什么方式处理

物业违反合同，有几种处理方式。
先试试协商。业主和物业直接沟通，明确指出物业违约的地方，拿出合同依据，再提出合理的整改要求和期限，看能不能达成双方都接受的方案。这样做成本低、效率高，还能维持双方的合作关系。
要是协商没成，就向业主委员会反映。业主委员会代表全体业主，有权力监督物业履行合同，他们会和物业进一步协商，要求物业承担违约责任，采取补救措施。
如果前面两条路都行不通，那业主可以考虑起诉。记得先收集好证据，比如物业服务不达标拍的照片、视频，和物业沟通的记录等。然后向有管辖权的法院提起民事诉讼，要求物业承担违约责任，像继续履行合同、赔偿经济损失等。法院会按照合同和相关法律来审理判决。
另外，业主还可以向当地房地产行政主管部门或相关行业协会投诉。这些部门能对物业进行监管，会责令物业改正违约行为，还可能依法处罚。

案情回顾:

小朱所在小区的物业未按合同约定清理小区公共区域垃圾，小区卫生状况恶劣。小朱与物业协商，明确指出其违约行为，要求限期整改，但物业未采取行动。小朱向业主委员会反映，业主委员会与物业沟通后，物业仍未承担违约责任。小朱不知后续该如何维护自身权益。

案情分析:

1、目前小朱与业主委员会与物业协商均未解决问题，小朱可考虑提起诉讼。在此过程中，他需收集物业违约的相关证据，如小区垃圾堆积的照片、与物业沟通的记录等，向有管辖权的人民法院提起民事诉讼，要求物业承担违约责任，像继续履行合同按时清理垃圾、赔偿因卫生问题给自己造成的经济损失等。
2、小朱还可向当地房地产行政主管部门或相关行业协会投诉，这些部门有权对物业进行监督管理，会责令物业改正违约行为，并依法给予相应处罚。