合同约定能不能打破买卖不破租赁

买卖不破租赁指的是，在租赁关系存续期间，即便所有权人把租赁物转让给他人，租赁关系不受影响，买受人不能以自己成为租赁物所有人为由，要求承租人返还租赁物。
不过，合同约定在一定情况下能打破这一原则。要是出租人与承租人在租赁合同里明确约定排除“买卖不破租赁”原则的适用，只要该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，通常是有效的。按照意思自治原则，双方就得受约定约束。租赁物所有权变动时，新的所有权人不受原租赁关系限制。
除了合同约定，先抵押后租赁且抵押权已登记的情况，也能打破买卖不破租赁。法律规定，抵押权设立前，抵押财产已出租并转移占有的，原租赁关系不受抵押权影响；但抵押权设立后抵押财产才出租的，租赁关系无法对抗已登记的抵押权。
所以，合同约定在符合法律规定的前提下，是可以打破买卖不破租赁原则的。遇到这类问题，当事人要仔细查看合同约定，确认是否有排除“买卖不破租赁”的条款；同时，了解租赁物是否存在抵押情况，避免自身权益受损。

案情回顾:

小朱将房屋出租给小李并签订租赁合同。之后小朱又将房屋卖给小胡。小朱与小李的租赁合同中约定，若房屋所有权转移，新所有权人不受原租赁关系约束。小胡取得房屋所有权后要求小李搬离，小李则以买卖不破租赁为由拒绝，双方产生争议。

案情分析:

1、根据意思自治原则，只要合同约定不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，双方应受其约束。小朱与小李在租赁合同中明确约定排除“买卖不破租赁”原则的适用，该约定有效。
2、当租赁物所有权发生变动时，新的所有权人小胡可不受原租赁关系的限制，因此小胡要求小李搬离的主张有合同依据。