若欠物业费物业不解决问题该怎么做

欠物业费但物业不解决问题，可按下面步骤处理。
先收集证据，通过拍照、录像、文字记录等方式，留存物业未履行服务的情况，像小区垃圾没及时清理、公共设施损坏没维修等，这些证据在后续处理中很关键。
接着和物业沟通，用书面或面对面的形式向物业提出问题，明确指出服务不足，要求限期解决。沟通时注意保留邮件、聊天记录等记录。
要是沟通后物业还不解决，就向业主委员会反映。业主委员会是业主代表，有权监督物业服务并要求整改。
若业主委员会沟通也没用，可向当地房地产行政主管部门投诉。该部门对物业有监管职责，会调查处理物业的违规行为。
最后，如果上述途径都解决不了，业主可考虑诉讼。向法院起诉物业，要求其履行合同义务、承担违约责任。不过要注意，业主不能因物业未解决问题就拒付物业费，否则可能被物业起诉支付物业费和违约金。诉讼中，业主可把物业服务不到位作为抗辩理由，法院会根据具体情况判决。

案情回顾:

小朱是某小区业主，认为物业未履行服务，如小区垃圾未及时清理、公共设施损坏未维修等。小朱虽欠物业费，但多次与物业沟通，要求解决问题并限期整改，均无果。小朱向业主委员会反映，问题依旧未解决，又向当地房地产行政主管部门投诉，仍未得到有效处理。物业以小朱欠物业费为由起诉小朱，小朱则准备以物业服务不到位进行抗辩。

案情分析:

1、小朱收集物业未履行服务的相关证据，如拍照、录像、文字记录等，这些证据对后续处理案件有重要作用。
2、小朱按规定依次与物业沟通、向业主委员会反映、向房地产行政主管部门投诉，程序合理。
3、小朱不能以物业未解决问题为由拒绝支付物业费，否则可能面临被物业起诉支付物业费及违约金的风险。在物业起诉小朱的案件中，小朱可将物业服务不到位作为抗辩理由，法院会根据具体情况进行判决。