一房二卖时优先权的顺序如何

一房二卖时，房屋归属的优先权顺序如下：
如果其中一方已办理房屋所有权转移登记，按照《中华人民共和国民法典》，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依法登记后才产生效力。所以已办理登记的买受人能优先获得房屋所有权，因为登记有公示公信效力，是物权变动的重要依据。
要是都没办理产权登记，但有一方已合法占有房屋，那这一方优先。占有意味着对物的实际控制，体现了对房屋的实际支配，从保护交易安全和稳定的角度出发，合法占有房屋的买受人应优先得到保护。
若既没办理产权登记，也没合法占有房屋，就要综合考虑各买受人的付款情况、合同成立先后等因素来确定。通常，先行支付购房款的买受人，因已履行主要合同义务，相对更有机会获得房屋。合同成立在先的买受人，在交易顺序上也有一定优势。
对于未能取得房屋的买受人，可以依据合同约定，要求出卖人承担违约责任并赔偿损失。

案情回顾:

小许将自己的一套房屋分别卖给了小朱和小李。小朱与小许签订合同后支付了部分房款，但未办理产权登记也未实际占有房屋。小李与小许签订合同较晚，但已办理了房屋所有权转移登记。小朱得知后，认为自己先签合同且付了款，房屋应归自己，与小李产生争议。

案情分析:

1、根据《中华人民共和国民法典》，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。小李已办理房屋所有权转移登记，所以小李可优先获得房屋所有权，因为登记行为具有公示公信效力，是物权变动的重要依据。
2、小朱未能取得房屋，可依据与小许签订的合同约定，要求小许承担违约责任，赔偿损失。