房屋预
订金能否退还，取决于实际情况的具体分析。
首先，若
购房者无法按照认购书中所约定的时间或地点完成签订手续，亦或是在正式签约过程中擅自修改认购书中已经明确认定的关键条款（例如价格、面积、户型等），从而导致无法顺利签约的情况发生，那么这便被视为是定约方的
违约行为，此时，所缴纳的
定金将会无法得到返还。
其次，如果开发商在认购意向书规定的期限之内，将购房者已经选定的房屋转售给其他第三方，从而导致无法正式签约的情况出现，那么开发商应该以双倍的金额返还购房者的定金。再者，如果开发商未能获得相关
商品房销售的合法资质证书，或者因为开发商自身的原因导致双方无法签署正式的合同，甚至因此使得
合同无效的情况发生，那么开发商有责任返还购房者的定金，并且
赔偿购房者的
经济损失。此外，如果双方只是因为正式合同以及相关
补充协议中的内容无法达成共识，而与认购意向书的内容无关，最终导致签约失败的情况出现，那么双方均不构成违约行为，开发商应该全额返还购房者的定金。
最后，如果认购意向书对于价格、面积和户型等关键条款没有做出明确的约定，或者约定得不够清晰，而双方又无法就此达成一致意见，最终导致正式合同无法顺利签署的情况发生，那么开发商也应该返还购房者的定金。总而言之，如果
商品房买卖合同未能成功订立并非由于任何一方
当事人的过失所导致，那么出卖方有义务将定金返还给买方。
《
民法典》第五百八十七条
债务人履行
债务的，定金应当抵作价款或者收回。给
付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。《最高人
民法院关于审理
商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同
担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可
归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
