长沙银行二手楼个人住房按揭贷款产品特色：

（一）买房时可与对方约定违约金数额或损失赔偿计算方法。双方可根据实际情况协商确定，比如按房款的一定比例设定，或明确因违约产生的损失如何计算。 （二）若约定的违约金低于实际损失，可向法院或仲裁机构请求增加。比如实际损失是十万元，但约定违约金只有五万元，此时可申请调整到与损失相当的数额。 （三）若约定的违约金过分高于实际损失，违约方可请求适当减少。司法实践中，违约金超过实际损失的百分之三十，通常会被认定为过分高，法院或仲裁机构会根据情况降低。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

房子不住一般也要交物业费。物业服务是针对整个小区提供的，包括公共区域的维护、安保等，不会因个别业主不住而停止服务。不过，有些地方规定可与物业协商适当减免。解决方案是和物业沟通，说明不住情况，看能否达成减免共识；若物业不同意，还是得按约定交，否则可能面临违约责任。

（一）房屋买卖合同修改需买卖双方协商一致。 （二）若合同尚未履行，双方可直接签订补充协议，明确修改内容，如房屋价款、付款方式等，补充协议与原合同具有同等效力。 （三）若合同已部分履行，修改时除签订补充协议外，需明确已履行部分的处理方式，比如已支付的部分房款是否调整金额，以及后续支付安排等。 （四）需注意，没有房产证的房屋交易存在风险，修改合同不能改变房屋产权状况。若因产权问题导致合同目的无法实现，当事人可依法解除合同，要求返还已付款项并赔偿损失。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》 （一）第五百四十三条当事人协商一致，可以变更合同。 （二）第五百一十条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。

（一）若合同明确约定了违约金比例或数额，直接按照合同规定执行。 （二）若合同未约定，违约方应赔偿对方因违约造成的损失，涵盖合同履行后可获得的利益，但不能超过违约方订立合同时能预见或应预见的违约可能造成的损失。 （三）像出租方因承租方违约产生寻找新租客费用、房屋闲置租金损失等，经合理计算可作为确定违约金数额的参考。 （四）具体违约金数额需双方协商，协商不成可由法院或仲裁机构判定，以保障公平。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百八十四条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

结论：办理房屋公证是否需要子女全部到场，需根据具体公证事项确定，不能一概而论。 法律解析：办理房屋继承公证时，所有法定继承人原则上应到场，以确认身份、继承意愿及份额等信息，若有继承人无法到场，需提供经公证的授权委托书委托他人代办；办理房屋赠与公证时，通常只需赠与人和受赠人到场；办理房屋买卖公证时，一般只需买卖双方到场。不同类型的房屋公证对到场人员要求不同。若你对房屋公证的具体要求存在疑问，建议向专业法律人士咨询，以获取准确指引。

法律分析： （1）租房子家电问题承担方有不同判定方式。当租赁合同明确约定家电维修责任归属时，遵循约定，这体现了合同的自治原则，双方应按此履行义务。 （2）若合同未约定，非因承租人过错导致家电损坏，维修责任归出租人。出租人需在合理期限内维修，若未履行，承租人可自行维修，费用由出租人负担，同时因维修影响使用的，应减少租金或延长租期。 （3）若因承租人使用不当等自身过错造成家电损坏，维修责任由承租人承担，这是对承租人合理使用租赁物义务的要求。 提醒： 签订租赁合同时，建议明确家电维修责任归属。遇到家电问题，双方应依据责任划分妥善处理，情况复杂时可咨询进一步分析。

房屋延期交房违约金的解决不必直接起诉，业主可通过协商、投诉调解或诉讼等途径逐步处理，需结合实际情况选择合适方式。 1.优先与开发商协商解决。若开发商延期交房构成违约，业主可主动联系开发商，依据购房合同约定要求支付违约金。协商前需收集相关证据，包括购房合同原件、开发商发出的交房通知、能证明实际未按时交房的材料等，确保协商时有充分依据支撑诉求。 2.协商无果可寻求部门调解。业主可向房地产管理部门或消费者协会等相关机构投诉，提交收集的证据材料，请求这些部门介入调解，促使开发商履行违约金支付义务。 3.调解失败再考虑诉讼途径。若上述方式均无法解决问题，业主可通过诉讼维护权益。诉讼能借助司法强制力保障合法权益，但需耗费一定的时间精力及费用，业主应根据自身情况权衡是否采取该方式。

1.先和租客沟通，让其说明房租情况并付清欠款，同时留存聊天记录、通话录音等证据。 2.若沟通没用，按租赁合同追究租客的违约责任，索要违约金。 3.若租客行为构成诈骗且金额达标，向公安机关报案。 4.不构成刑事犯罪的，向法院起诉，提交合同、付款凭证等证据，让法院判决租客付房租和违约金。

结论：商铺租赁合同到期后能否追偿需视是否存在违约或法定追偿情形而定。 法律解析： 根据民法典相关规定，商铺租赁合同到期后，追偿的前提是存在违约或法定追偿情形。具体而言，若租赁期间承租人有未按约定支付租金、损坏租赁物等违约行为，出租人可依据合同约定和法律要求承租人承担违约责任并追偿；若出租人存在违约行为，如未按约定提供符合使用条件的商铺或造成承租人损失，承租人也有权要求赔偿。若合同到期双方均全面履行义务，无违约或其他法定追偿情形，则无法追偿。追偿时需准备充分证据，包括证明对方违约或侵权的材料及自身损失的凭证，可先通过协商解决纠纷，协商不成的可向法院提起诉讼。若你遇到商铺租赁合同到期后的追偿问题，建议向专业法律人士咨询，获取针对性的法律建议。

1.若租房合同明确约定违约时押金不退，且不违法，房东可不退押金。 2.合同无此约定，违约方担责，如付违约金。违约金够赔房东损失，押金退还；不够则扣除相应金额，剩余退还。 3.因不可抗力等不可归责双方的原因致合同无法履行，押金应退还。 押金退不退，主要看合同约定和违约情况。

父母出资四万元帮助子女购房时，该款项的性质需根据具体情形判定，不同情况对应不同的财产归属或责任承担结果。 1.明确赠与子女个人的情形：若父母在出资时清晰表明该四万元仅赠与子女个人，那么该款项对应的房产份额属于子女的个人财产，配偶不享有相关权益。 2.明确赠与子女夫妻双方的情形：若父母明确表示出资是赠与子女及其配偶双方的，则该四万元属于夫妻共同财产，由两人共同所有。 3.未明确赠与对象的情形：在司法实践中，若父母出资时未明确说明赠与对象，且无相反证据证明，婚后父母的出资通常会被认定为对夫妻双方的赠与，相应财产属于共同财产。 4.出资为借款的情形：若父母的出资属于借款，子女及其配偶需共同承担还款义务。建议通过书面借条等凭证证明借贷关系，避免后续因债务问题产生争议。 为避免日后因财产归属产生纠纷，父母与子女及其配偶应在出资前就款项性质、归属等事宜进行明确书面约定，清晰界定各方权利义务。

结论： 父母买房落在子女名下的产权归属，需根据赠与、借名买房或子女已婚时的赠与情形分别认定，不同情形下产权归属不同。 法律解析： 根据民法典相关规定，赠与的财产权利转移后，赠与人一般不得撤销赠与。若父母明确表示将房屋赠与子女且已登记在子女名下，赠与完成，房屋属于子女个人财产，父母通常不能随意撤销。若父母是借子女名义买房，需有借名协议、出资凭证等充分证据证明借名事实，此时房屋实际产权归父母所有。若子女已婚，父母出资购买房屋并登记在子女名下，该房屋视为父母对子女一方的赠与，属于子女个人财产。若对房屋产权归属存在疑问，建议向专业法律人士咨询，以维护自身合法权益。