商品房预售合同的要点

1.房屋买卖违约责任标准先以合同约定为准。若合同有明确的违约金数额或计算方法，违约方需依约担责。不过，若约定违约金与实际损失差距过大，当事人可请求法院或仲裁机构调整。 2.若合同未约定，违约方要赔偿守约方的损失，涵盖直接损失和可得利益损失。直接损失包含已付房款利息、中介费等；可得利益损失如房屋差价损失。法院确定可得利益损失时，会综合考量合同履行情况和当事人过错程度等。 3.建议在签订房屋买卖合同时，明确约定合理的违约责任标准，以保障双方权益。若发生违约纠纷，当事人应及时收集证据，通过合法途径维护自身权益。

1.房屋交易合同违约金无明确法定上限，当事人可自行约定数额或计算方法。当约定违约金与实际损失不符时，可请求法院或仲裁机构调整。若低于损失可请求增加，过分高于损失则可请求适当减少。 2.司法实践里，以违约金超过造成损失的百分之三十作为认定过分高于造成损失的标准，但最终判断需法院或仲裁机构结合实际损失综合判定。 3.建议当事人在约定违约金时，充分考虑可能的实际损失，合理确定数额。若发生纠纷，应积极收集实际损失的证据，以便在请求调整违约金时能有充分依据。

房屋损坏纠纷可按协商、调解、仲裁或诉讼的法律程序处理。协商是基础，受损方与责任方直接沟通，明确损坏情况、责任和赔偿，争取自行达成一致。若协商无果，可申请调解，由人民调解委员会等第三方介入，促成调解协议。 若调解失败，可根据有无仲裁协议选择不同途径。有仲裁协议的，向约定仲裁机构申请仲裁，仲裁一裁终局。没有仲裁协议的，向有管辖权的法院起诉，需准备起诉状和相关证据，如房屋损坏照片、维修费用清单等。法院受理后开庭审理并作出判决，不服判决可在规定时间上诉。 建议：协商时保持理性和客观，收集好相关证据。申请调解要积极配合第三方工作。仲裁或诉讼前，可咨询专业律师，确保程序和证据符合要求。

结论： 父母代签的购房合同效力取决于是否有合法授权或构成表见代理，有委托、事后追认或构成表见代理时合同有效，无委托且不追认则合同对子女不发生效力。 法律解析： 根据《民法典》规定，委托代理中，子女委托父母代签购房合同，无论是书面还是口头委托，合同有效。若事先无委托，但事后子女进行了追认，合同同样有效。若既无委托，事后子女也不追认，父母代签属于无权代理，合同对子女不发生效力。不过，当父母以子女名义签订合同，相对人有理由相信父母有代理权，构成表见代理时，合同有效。实践中判断是否构成表见代理，需综合考量父母是否持有子女授权文件、过去有无类似代理行为等因素。在购房过程中，此类合同效力问题较为复杂。如果遇到父母代签购房合同效力方面的困惑，建议向专业法律人士咨询，我们将为您提供详细的法律分析和解决方案。

（一）若合同约定违约责任，卖家按约定让买家承担，像支付违约金、赔偿损失等；若买家逾期付款，可要求支付逾期利息。 （二）买家根本违约，如明确不履行合同或催告后仍不履行主要义务，卖家有权解除合同，要求赔偿违约造成的损失，含合同履行后可获利益。 （三）卖家先尝试与买家协商解决纠纷，协商不成，可向法院起诉或依仲裁协议申请仲裁。 （四）处理过程中，卖家注意收集和保存买家违约的相关证据。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

1.房产证上有共有产权，分割方式因共有类型而异。按份共有的共有人按份额享有所有权，可协商采用实物分割、变价分割或作价补偿的方式进行分割。实物分割要求共有物可分且不损害价值；变价分割是将共有物拍卖、变卖后按份额分配价款；作价补偿是一人取得共有物并按份额补偿其他共有人。 2.共同共有在共有基础丧失或有重大理由时可分割，如婚姻关系解除时分割夫妻共同房产。分割也可采用上述三种方式，但要先确定各共有人应得份额，一般遵循等份原则，同时考虑共有人贡献大小等因素。 3.若协商不成，可向法院起诉，由法院依法判决。建议共有人在分割时充分沟通，优先协商解决，以达成各方都能接受的方案。若协商困难，及时收集相关证据，通过法律途径保障自身合法权益。

（一）卖方逾期交房，按逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准赔偿。所以在遇到此类情况时，买方应及时收集同地段同类房屋租金的相关证明材料。 （二）买方逾期付款，按照未付购房款总额，参照金融机构计收逾期贷款利息的标准计算赔偿。卖方要保留好买方付款记录等证据，以便计算赔偿金额。 （三）卖方擅自解除合同，买方要求返还已付购房款及利息、赔偿损失，还可请求不超过已付购房款一倍的赔偿责任。买方需准备好购房付款凭证等证据。 （四）买方擅自解约，卖方有权没收定金或要求按合同约定支付违约金。卖方要明确合同中关于定金和违约金的具体条款。 法律依据： 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

非法入侵他人住宅构成非法入侵住宅罪，可处三年以下有期徒刑或拘役，司法工作人员滥用职权犯此罪从重处罚。在房东非法入侵住宅案件里，量刑结合犯罪情节判定。 1.若房东入侵行为造成租客身体伤害、财产重大损失或严重影响租客正常生活等严重后果，量刑可能接近三年有期徒刑。 2.若入侵情节较轻、危害不大，可能判处拘役或适用缓刑。 建议受害者遇到此类情况及时报警，依靠法律途径维护自身合法权益，以保障居住安全和正常生活不受非法侵犯。

房款交了一部分能否退还取决于不同情形。若因开发商问题，像未获预售许可证、房屋质量严重影响居住，购房者可解除合同退款，还能索赔。若因购房者自身反悔想退房，属违约行为，要按购房合同承担违约责任，可能需支付违约金。若因不可抗力或不可归责于双方的事由，如政策变化使购房者失去购房资格，购房者可解除合同，开发商应退还已收房款。 解决措施和建议如下： 1.开发商有问题时，购房者应及时收集证据，与开发商协商退款，协商不成可通过法律途径维权。 2.购房者自身违约时，先查看合同约定的违约责任，尽量与开发商协商降低损失。 3.遇到不可抗力或不可归责事由，购房者要及时与开发商沟通，要求解除合同退款。

1.离婚后二手房析产换房本，材料齐全时，一般7-15个工作日能办好。 2.办理时，双方要备好身份证、离婚证、离婚协议或生效法律文书、房产证等，去当地不动产登记中心申请。 3.登记机构受理后审核材料，无误就按流程完成产权变更。 4.不同地区业务量和效率有别，办理时间或有不同，申请多、需补材料时可能延长。

结论： 夫妻共有的房屋出租收益通常属于夫妻共同财产，若无特别约定双方平等处理、均等分配；有书面约定按约定处理；离婚分割时先协商，协商不成法院按照顾子女、女方和无过错方权益原则判决。 法律解析： 依据民法典，在婚姻关系中，夫妻共有的房屋出租收益通常被认定为夫妻共同财产。若无特别约定，双方对该收益有平等处理权，一般均等分配。不过，夫妻可以通过书面协议对房屋出租收益分配进行约定，这种约定具有法律效力，会按约定执行。当涉及离婚分割时，双方可先自行协商分配方案。若协商无果，法院会综合财产具体情况，依照照顾子女、女方和无过错方权益的原则进行判决，比如抚养子女一方可能适当多分。如果大家对夫妻房屋出租收益分配问题存在疑问，可向专业法律人士咨询，以获取准确的法律建议。

具体什么问题请详细说明