二手房常见纠纷及风险防范

1.无协议借名买房需依靠事实证据来认定法律关系，主张借名关系的一方负有举证责任。若证据充分且不违反限购等强制性规定，法院会认定借名关系成立，支持实际出资人过户请求；若证据不足，可能被认定为借贷或赠与关系，只能主张返还出资款；若出名人擅自处分房屋且第三人善意取得，实际出资人只能向出名人索赔；借名买房规避限购政策的，合同无效，实际出资人仅能要求返还出资及利息。 2.解决措施与建议： -主张借名关系的一方应提前收集实际出资凭证、房屋实际占有使用证明以及持有购房合同和房产证原件等证据，以证明借名合意和出资义务履行。 -避免借名买房规避限购政策，以免合同无效遭受损失。 -实际出资人应关注房屋情况，防止出名人擅自处分房屋。

法律分析： （1）查看居间协议中的违约条款。若协议明确约定房东违约不卖房的责任，购房者可依据协议要求房东承担违约责任，如支付约定的违约金。 （2）要求继续履行协议。购房者可主张房东按照协议约定交付房屋并办理产权过户手续，若房东拒绝履行，可向法院起诉请求判决强制履行。 （3）解除协议并索赔损失。当房东明确表示不履行协议或继续履行已无可能时，购房者有权解除协议，并要求房东赔偿损失，损失范围包括直接支出的费用和房屋差价等可得利益损失。 （4）收集保存相关证据。购房者需留存居间协议原件、沟通记录、付款凭证等材料，这些证据将在维权过程中起到关键作用，帮助证明自身主张的合法性。 提醒： 购房者签订居间协议时应明确违约条款的具体内容，发生纠纷后优先尝试协商，协商不成需及时咨询专业法律人士，根据实际情况选择合适的维权途径以保障权益。

结论： 老人将房产转移给子女，继承方式总费用最低，但需老人去世后办理；在世时处理，房产满五唯一选买卖方式，不满足满五唯一选赠与方式当下费用低，但赠与后子女后续转让可能有高额个税。 法律解析： 依据民法典等相关规定，继承房产仅需支付公证费及不动产登记费，无需缴纳增值税、个人所得税、契税等大额税费，所以从费用角度看是最低的，但要在老人去世后才可办理。若老人在世，对于满五唯一的房产，买卖时增值税及个人所得税免征，只需按子女购房情况缴纳契税，费用相对较低；而不满足满五唯一时，赠与当下只需缴纳3%契税及公证费，费用低，但子女后续转让房产时需缴纳20%个人所得税（满五唯一除外）。房产转移涉及诸多法律和费用问题，不同情形差异较大。如果对房产转移方式及费用仍有疑问，可向专业法律人士咨询，以确保选择最适合的方式。

结论： 二手房产买卖合同应包含合同主体、标的房屋、交易价款及支付方式、房屋交付、产权过户、违约责任、争议解决方式等核心内容，签订前要核实房屋产权状况，可参考示范文本或委托律师审核。 法律解析： 根据《中华人民共和国民法典》，合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。二手房产买卖合同明确上述核心内容十分必要。合同主体信息能确定交易双方身份，保障交易可追溯。标的房屋条款可让买方清楚房屋状况，避免权利瑕疵。交易价款及支付方式条款保障资金流转有序。房屋交付和产权过户条款明确双方义务履行时间和条件。违约责任条款能约束双方按约履行，保障守约方权益。争议解决方式条款为纠纷解决提供指引。签订前核实房屋产权状况可避免陷入产权纠纷。建议参考当地房管部门示范文本或委托律师审核合同，能让合同更规范，有效规避潜在风险。若对二手房产买卖合同有任何疑问，可向专业法律人士咨询，以保障自身合法权益。

1.车辆在小区内被墙体砸损，理赔需按固定证据、确定责任主体、协商或诉讼索赔三步进行。 2.具体理赔步骤及措施建议如下： -固定证据方面，要对车辆受损情况、墙体砸损车辆的现场进行拍照录像，留存报警记录或物业出具的事故证明，同时保留车辆维修清单及发票等损失凭证。这样做能为后续理赔提供有力支撑，建议在事故发生后尽快进行证据固定，避免现场被破坏或证据丢失。 -确定责任主体时，若墙体属小区公共区域，物业公司作为管理人负有维护管理义务，未及时排查墙体安全隐患导致事故发生的，应承担侵权责任；若墙体属业主专有部分，该业主作为所有人未履行维护义务的，需承担赔偿责任。建议在确定责任主体时，仔细查看墙体归属相关文件，收集物业公司或业主未履行义务的证据。 -协商或诉讼索赔环节，可先与责任主体协商赔偿事宜，协商不成的，可向人民法院提起诉讼，主张赔偿车辆维修费、施救费等合理损失；也可向自身车辆保险公司申请车损险理赔，由保险公司代位向责任主体追偿。建议在协商时保持理性和耐心，若选择诉讼要准备好充分的证据，申请车损险理赔时按保险公司要求提供相关材料。

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（一）有合同约定时，按合同中明确的违约金标准或计算方式执行，但违约金数额不能过分高于或低于实际损失。若觉得过高或过低，可请求法院或仲裁机构适当调整。 （二）合同未约定违约金，违约方要赔偿守约方因逾期支付房租造成的实际损失，可参照逾期支付期间的资金占用利息等合理损失计算。 （三）调整违约金要以实际损失为基础，同时兼顾合同履行情况、当事人过错程度等因素。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

1.离婚后签订的租房协议，若要具备法律效力，需满足多方面条件。协议当事人应具备相应民事行为能力且意思表示真实，出租人对租赁房屋要有合法出租权，协议内容要明确核心条款，超过六个月租赁期的应采用书面形式，内容不得违反法律法规强制性规定和公序良俗，涉及未分割的夫妻共同财产出租需全体共有人同意。 2.解决措施与建议： -签订协议前，核实当事人的民事行为能力和出租人出租权，可查看相关证件。 -协议撰写时，详细列出核心条款，确保内容完备、权利义务清晰。 -租赁期超六个月的，务必采用书面协议。 -涉及未分割的夫妻共同财产，取得全体共有人书面同意。

（一）核实物业违约行为：仔细查看物业公司是否有未按约定提供服务的情况，像公共区域维护差、安保不到位等，收集照片、视频、证人证言等证据用于抗辩。 （二）主动协商：和物业公司积极沟通，争取达成和解协议，比如分期支付物业费或者减免滞纳金，降低诉讼成本。 （三）按时应诉：收到法院传票后，要按时参加诉讼，提交答辩状说明抗辩理由，不能缺席，不然法院会缺席判决。 （四）正确维权：即便物业存在违约，也不能直接拒付物业费，应通过业主委员会或主管部门来维权，直接拒付仍属于违约。 （五）及时支付：若业主没有正当理由拖欠物业费，应及时支付物业费及合理费用，减少法律责任。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。业主应按合同约定支付物业费。

1.业主是否承担违约金要依据物业服务合同约定判断。若合同有逾期支付物业费的违约金条款，业主未按时交纳就需按约定支付。若合同未约定，物业公司可主张业主承担逾期付款损失赔偿，赔偿标准参照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。 2.业主不能以未实际享受全部服务或对服务质量不满拒绝支付物业费，除非能证明物业公司未履行主要义务且催告后仍未改正。 3.违约金或损失赔偿主张以物业公司已依约提供服务为前提，若物业公司根本违约，业主可行使抗辩权，但仍需在合理范围承担违约责任。 解决措施和建议： 1.业主在签订物业服务合同时仔细查看违约金条款。 2.若对服务有意见及时与物业公司沟通协商。 3.若发生纠纷，双方应理性解决，避免逾期产生额外责任。

商业公摊权属于业主。 根据《民法典》第二百七十一条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。商业公摊面积通常属于专有部分以外的共有部分，业主购房时房价包含了公摊面积的价款，所以对其享有共有权和共同管理权。业主可将其用于正常通行、公共活动等，但不得独占或影响其他业主合法权益。若商业物业将公摊面积用于设置广告位等特定商业用途，需经业主共同决定，经营收益也应归全体业主所有。

结论： 出租房装修费纠纷解决以合同约定为首要原则，无约定时按不同情形处理，纠纷可先协商调解，不成则可诉讼。 法律解析： 依据民法典，出租房装修费纠纷处理有明确规则。若租赁合同有装修费承担或装修物处置约定，双方需按约定履行。未约定时，若承租人经出租人同意装修，租赁期满附合装修物归出租人，承租人一般无补偿；若因出租人违约解约，承租人可请求赔偿剩余租期装修残值损失，若承租人违约则自行承担损失，双方无过错解约按公平原则分担。若承租人擅自装修，出租人可要求恢复原状或赔偿损失。在遇到此类纠纷时，建议先尝试协商或调解解决，若无法达成一致，可向法院提起诉讼。若您在出租房装修费纠纷方面有疑惑，可向专业法律人士咨询以维护自身合法权益。