房屋租赁合同以何种方式会无效

房屋租赁合同在几种特定情形下会被认定无效，这些情形包括主体资格不适格、租赁房屋本身不合法、合同内容违反法律规定以及双方以虚假意思表示订立合同等，签订时需注意规避这些风险以保障合同效力。

1.主体资格不适格会导致合同无效。无民事行为能力人订立的租赁合同，因不具备独立实施民事法律行为的能力，合同无效。
签订前应核实对方的民事行为能力，要求提供有效身份证明确认其为完全民事行为能力人；若对方为限制或无民事行为能力人，需由法定代理人代为签订合同。

2.租赁房屋本身不合法会导致合同无效。如租赁房屋是未取得建设工程规划许可证或未按许可证建设的违法建筑，或是未经批准或未按批准内容建设的临时建筑，租赁合同无效。
租赁前需查验房屋的建设工程规划许可证、临时建筑批准文件等合法证明，确认房屋符合规划要求，避免租赁违法建筑或违规临时建筑。

3.合同内容违反法律规定会导致无效。合同条款违反法律、行政法规强制性规定或违背公序良俗时，合同无效。
起草或审查合同条款时，需确保内容符合现行法律规定，不涉及违法或违背公序良俗的内容；若对条款合法性存疑，可咨询专业法律人士进行审查调整。

4.双方以虚假意思表示订立合同会导致无效。当事人通过虚假意思表示签订的租赁合同，自始不具有法律效力。
签订合同前应确认双方的真实意愿，确保合同内容体现真实想法，避免签订虚假合同，保障合同的真实性与合法性。

法律分析：
（1）主体不适格导致合同无效。无民事行为能力人不具备独立实施民事法律行为的能力，其订立的房屋租赁合同无效。

（2）租赁房屋本身存在问题导致合同无效。若租赁房屋属于违法建筑，包括未取得建设工程规划许可证或未按该证建设的房屋，以及未经批准或未按批准内容建设的临时建筑，对应的租赁合同无效。

（3）合同内容违法导致无效。房屋租赁合同条款违反法律、行政法规的强制性规定，或违背公序良俗的，合同会被认定无效。

（4）双方虚假意思表示导致合同无效。当事人以虚假的意思表示订立的房屋租赁合同，自始无效。

提醒：签订房屋租赁合同前，需核实对方是否具备相应民事行为能力，确认房屋是否为合法建筑，检查合同条款是否合规，避免因上述情形导致合同无效。

（一）主体不适格导致合同无效。无民事行为能力人订立的房屋租赁合同无效，因其不具备独立实施民事法律行为的能力，无法正确表达意愿或承担相应责任。

（二）房屋本身不符合规定导致合同无效。租赁房屋属于违法建筑时合同无效，包括未取得建设工程规划许可证或未按该证规定建设的房屋，以及未经批准或未按批准内容建设的临时建筑。

（三）合同内容违法导致无效。合同条款违反法律、行政法规的强制性规定，或违背公序良俗的，合同无效。

（四）双方虚假意思表示导致无效。当事人以虚假的意思表示订立的房屋租赁合同，自始不具有法律效力。

法律依据：
《中华人民共和国民法典》相关规定：
第一百四十四条无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。
第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。
第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。

签订合同的主体资格不符合法律要求时合同无效，比如不具备独立实施民事法律行为能力的人签订的房屋租赁合同，这类合同从一开始就没有法律效力。

租赁的房屋本身不合法会导致合同无效，像未取得建设工程规划许可、或未按许可内容建造的房屋，以及未经批准或未按批准内容建设的临时建筑，对应的租赁合同均无效。

合同内容违反法律规定或公序良俗时无效，比如条款触犯法律、行政法规的强制性规定，或者违背社会公共秩序和善良风俗，这类合同会被判定为无效。

双方以虚假意思表示签订的合同无效，比如当事人表面签订合同但实际无履行意愿，这种合同自始至终都不具备法律效力。

结论：房屋租赁合同在主体不适格房屋本身违法合同内容违法或双方虚假意思表示时会无效
法律解析：根据民法典规定，房屋租赁合同无效的情形包括以下几种。一是主体不适格，无民事行为能力人实施的民事法律行为无效，因此无民事行为能力人订立的房屋租赁合同无效。二是房屋本身违法，若租赁房屋属于违法建筑，包括未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，以及未经批准或未按照批准内容建设的临时建筑，相关租赁合同无效。三是合同内容违法，合同条款违反法律行政法规的强制性规定或违背公序良俗时，合同无效。四是双方虚假意思表示，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，因此双方以虚假意思表示订立的房屋租赁合同自始无效。如果您对房屋租赁合同的效力有疑问，或遇到相关纠纷，建议及时向专业法律人士咨询，以维护自身合法权益。