一房二卖如何确定合同效力

解析：
所谓"一房二卖"（注1）乃房地产所有者将同一房屋出售予两位购买者之行为，以及为此房屋与两位购买者分别签订房屋买卖合同的做法。虽然法律并未绝对禁止一物二卖，也未就此现象理所应当地予以合同效力的否认，只需合同符合法律严格规定的有效性要素即可视为有效且合法施行。换句话说，倘若这两份合同并未触犯法律明文规定的无效条款的话，那么它们均将被认定为有效的合同。而且，仅仅因为业主早前刚签署了一份房屋买卖合同，他随后拟立的第二份买卖合同便不意味着必然失效。因而，这样的情况便会导致业主因"一房二卖"而产生两份必须依约执行的合同义务，若其中任意一份合同无法如期实施，那么这位业主便需承担违约赔偿责任。若两份买卖合同皆属有效且每位买方都坚决主张依约行事的话，此时应根据房屋所有权变更手续是否顺利完成、房屋归属者是否合法占据房产以及买卖合同出现的确切日期等因素来确定权利维护的优先次序。但是，对于那些恶意办理上诉手续的买方来说，他们的权益将无法优先于合法拥有并妥善管理该物业的真正卖家。
法律依据：
《民法典》第一百四十三条
具备下列条件的民事法律行为有效：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
第一百五十四条
行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。

“一房二卖”是指（某一）物业的所有权人同时把同一套物业出售给两位购房者，并且就同一套物业与两名购房者分别订立了二份房产买卖合约的行为。在现行的法律制度中，并未对“一物二卖”进行明确禁止，也没有直接以“一物二卖”作为依据否认合同的有效性。只要订立的合同符合法律规定的构成要件，那么便被视为合法且生效的合同。换句话说，若这两个合同都没有违反现行法律所规定的无效情形的话，它们都是被认定为有效的合同。因此，即便房主首先与其中某个购房者签订了一份住房买卖合同，他之后再与另一名购房者签订的第二份买卖合同也并非必定无效。这样，当房主进行“一房二卖”后，就会形成两份相互矛盾的合同义务，如果其中任一份合同无法履行，都将导致一方或双方需要承担相应的违约赔偿责任。在这种情况下，如果两份买卖合同均具有有效的法律约束力，且每一个买入者都坚持希望能够依法履行合同的时候，我们应该根据相关的房地产权证办理顺序、他人是否已经合法占据此房屋以及购房合同的缔结时间等因素来判定谁获得权力的保护首先得到实现，但是对于那些故意借助于虚假手段办理房地产权证的购买者来说，他们的权益不能超越那些已经合法占有该房屋的另一方购买者。

所谓"一屋二售"是指在房地产市场中，房产所有者以同一所物业为标的，与两个不同买家签署房屋交易的行为。尽管如此，法律并未明文禁止此类现象发生，也未因此种情况而自然而然地否认或废止合同效力，而是表明只要此类合同满足了法定的生效要素，即可视为合法有效。换句话说，若两份合同皆不存在任何法律框架内的无效因素，那么它们便都具有约束力。房主可能会因此承受多份合同义务，由于任何一份合同都无法得到完全执行，房主必将承担相应的违约赔偿风险，这两笔交易合同既有效又相互独立，只要各卖家均主张各自的合同能够被履行，那么他们的权利应依据权利主体转移到已完成房屋所有权证变更登记、实际控制权属于自己以及合同签订时间进行排序。但是，对于恶意申报房地产权籍的买方，其权益不应高于已妥善保管房屋的另一方。