商业房产土地增值税怎么计算

土地增值税是以房地产的有偿转移中所获得的收益，减去法律规定的扣除项目金额之后所产生的增值额作为计税额的主要根据，并且按照四个等级的超额累进税率来进行税收征收处理。
具体来说：
（1）如果增值数额未超过扣除项目总额的50%，那么适用的税率就是30%；
（2）如果增值数额超过了扣除项目总额的50%，但是还没有达到扣除项目总额的100%，相应的税率则为40%；
（3）倘若增值数额已经超过了扣除项目总额的100%，但是尚未超出扣除项目总额的200%，这时候的税率就为50%；而如果增值数额超越了扣除项目总额的200%，那么适用的税率就是60%。关于土地增值税的征收方式，主要分为以下两大类别：
其一，实行核定征收方法，按照房地产二手交易价格总额的1%作为征收比率加以收取，这一方式在某种程度上与现行的个人所得税征收策略相吻合。例如，如果一次房地产买卖的成交价款设定在50万元这个水平，那么土地增值税应该按照500,000乘以1%的比例计算，即为5000元整。
其二，除了核定征收外，另一种常见的征收方式就是在扣除了法律规定的扣除项目金额后，再按照上述提到的四个等级的超额累进制税率进行征缴，同时还需要区分两种不同的具体情形，一种是纳税人能提供购房时所开具的正式发票，另一种则是无法提供发票，但可以提供由房地产评估机构出具的评估报告予以证明。

本税收制度以涉及房地产所有权转让的总收益额，减除政府规定可允许扣除项目的具体额度之后的增值部分作为计算税务的基准，同时使用四个等级的逐级递增的累进税率进行税收征收。当
（1）增值款未超出允许扣减项目总额的百分之五十时，适用税率为百分之三十；
（2）若增值款超越了允许扣减项目总额的百分之五十，假设未能超出允许扣减项目总额的百分之一百，此时适用税率将调整为百分之四十；
（3）假设增值款仍然超越了允许扣减项目总额的百分之一百，但假设未能超出允许扣减项目总额的二百，那么此时，适用税率将调整为百分之五十；
（4）增值款成功地超越了允许扣减项目总额的二百以上，那么，此时的适用税率将会调整到百分之六十。在中国的现行土地增值税征缴政策中，主要有两种征收方式。
首先，可以采用固定比例的征收方法，即由二手房屋交易的全额乘以百分之一作为最终的土地增值税额进行缴纳，这与现行的个人所得税征收制度颇为相似。例如，如若交易价格达到了五十万元人民币，那么按照百分之一的征收比率，土地增值税应该达到五十万元整，也就是五千元。
其次，如果能提供符合标准的购房发票或者无法提供发票但却能提供房地产评估机构的正式评估报告，则可以在扣除法定允许扣除项目的额度后，根据四级累进税率进行征收。

解析：
土地区域价值增益税（下文简称“土地增值税”）的征收执行标准为通过对房地产项目在买卖过程中获得的收益，在净减去法定扣除项目限定额度之后所得出的增值额，以此作为征税依据，并依照四个层次的超比率累积累进税率进行缴纳。具体而言，税收标准如下所列：
首先，增值额在法定扣除项目金额未满50%的范围内，适用税率设定为30%；
其次，增值额超出法定扣除项目金额50%，但尚未达到法定扣除项目金额的100%的情况下，税率制定为40%；
再者，增值额超过法定扣除项目金额的100%，但尚未达到法定扣除项目金额的200%的情形，税率设定为50%；
最后，增值额超出法定扣除项目金额200%以上，税率则上升至60%。此种税务制度引入了两个主要的征收方式：一方面，基于预估值的核定征收方式，即根据出售二手房屋交易达成时的总价值和适用的等同于现行个人所得税征收标准实施的1%的征收率计算得出；另一方面，则针对无法提交凭证或仅能提交房地产评估机构出具的评估报告的情况，依据法定扣除项目金额以及采用四阶段超比率累计累进税率来计算税收。例如，如果公开成交价格为500,000元人民币，那么根据上述办法，土地增值税应为该数值乘以1%（即50000元人民币）。
法律依据：
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条
计算增值额的扣除项目：
(一)取得土地使用权所支付的金额；
(二)开发土地的成本、费用；
(三)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
(四)与转让房地产有关的税金；
(五)财政部规定的其他扣除项目。