不履行房屋买卖合同义务是否应继续履行

最高认为，如果消费者已支付购买商品房全部款项，则可请求房地产开发企业办理房屋所有权变更登记，这个不属于《企业破产法》第十六条所称无效的个别清偿行为，管理人也无权解除合同。此外，司法实践中亦有根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条，关于“特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物”不属于破产财产的规定，认定相对人购买的房屋属于特定物，如果相对人已完全支付对价，则可以请求进入破产程序的企业继续履行房屋过户义务。但是对于未竣工的房屋能否认定为特定物的问题，司法实践中存在不同的认识。所以对于该问题的处理总结为以下两点：（1）对于房地产企业而言，进入破产程序后，已签订商品房买卖合同的购房者未支付完毕购房价款，房地产企业也未将房屋过户给该购房者的，管理人有权决定解除该商品房买卖合同或继续履行。（2）对于消费者而言，房地产企业进入破产程序后，如果消费者已支付完毕购房价款，则可请求房地产企业履行房屋过户义务。