商铺租赁转让合同纠纷怎么解决？

一、 承租人优先购买权制度简介
　　所谓房屋承租人的优先购买权，是指在房屋租赁关系中，承租人依据法律规定所享有的、在出租人转让租赁房屋产权时、在同等条件下优先于他人购买租赁房屋的权利。承租人的优先购买权是当今世界各国及地区民法所普遍确立的制度。在古罗马时代，法律就规定了土地的承佃人在转让其永佃权时，土地所有权人对该永佃权享有优先受让的权利。该规定是当今各种物权优先购买权制度的起源。19世纪末制导的《德国民法典》首次以法典形式对房屋承租人的优先购买权制度作出明确的规定。随后，在大陆法系法系国家普遍确立了该支付。我国也确立了承租人的优先购买权制度，2009年9月1日起施行的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称租赁案件司法解释)第21-24条就对承租人的优先购买权作出了明确规定。
　　
二、 目前我国承租人优先购买权纠纷产生的问题
　　
1、 争议事项的多样性
　　由承租人提起的优先购买权诉讼虽然案由简单，但容易产生争议的问题较多。其一是关于
　　优先购买权的有无问题，如部分房屋的承租人在出租人整体转让房屋时有无优先购买权?承租人又将房屋转租的，在出租人转让房屋时，是承租人享有优先购买权还是次承租人享有优先购买权?其二是关于出租人应如何履行通知义务的问题，出租人应提前多少天通知?是否应给与承租人合理的考虑期限?通知时是否应将详细、具体的购买条件一并告知?其三是同等条件问题，如何理解同等条件?和出租人的有亲情、友情关系，或者出租人在业务上有关联关系、互惠关系等虽然不能买卖，但有价值并且是财富的一部分，具有“隐性价格”。[2]其四是交易价格问题，实践中，为了逃避房屋交易税费，出租人和第三人通常在买卖合同中约定较低的交易价格，并按照合同价格进行产权过户登记，一旦承租人主张按照合同价格或登记价行使优先购买权，出租人就会提出其和第三人之间的真实交易价格来抗辩。上述争议普遍存在于承租人优先购买权纠纷之中，既有事实方面的争议，又有法律方面的争议。
　　
2、 诉讼行为的滞后性
　　在出租人和第三人就租赁的买卖达成正式买卖合同之前，或在出租人将房屋产权转移过户登记给第三人之前，承租人往往无从得知出租人有出售房屋的行为，也无从得知出租人和第三人的最终交易条件，无法判断出租人是否侵犯了其优先购买权，只有等到出租人和第三签订了最终的房屋买米合同之后，甚至是办理了产权转移过户登记之后，承租人才能根据该合同内容或过户登记的情况来判断其优先购买权是否被侵犯，进而才能决定是否提起诉讼。[3]相对于出租人的侵权行为发生的时间而言，承租人的起诉时间是滞后的。如此导致的结果是，通常在承租人提起诉讼时，要么是出租人已将房屋产权过户登记到第三人名下、完成了全部交易，要么是房屋在转让给第三人后又被转让、进行了多次转手，从而增加了法院处理案件的难度。
　　
3、 相关法律规定的不完善性
　　我国现有的优先购买权制度非常不完善，相关法律及司法解释只泛泛地规定了承租人对所租赁的房屋享有优先购买权，出租人侵犯了承租人优先购买权的，承租人有权请求法院宣布出租人和第三人之间的房屋买卖合同无效。对其他相关问题未作规定，留下很多法律空白，导致在实践中操作困难。如，承租人优先购买权究竟属何种性质?是请求权、形成权还是其他权利?承租人的优先购买权应何时行使，是自出租人表达出售意向时开始行使，还是要等到出租人和第三人签订买卖合同后才能行使?法院在认定出租人侵犯了承租人的优先购买权后，除了宣布出租人与第三人之间的买卖合同无效外，是否还应判令双方按照出租人与第三人之间的交易条件成交?上述种种问题，皆是因法律规定不完善、不明确而导致的。[4]
　　
三、 司法实践中的疑难问题
　　首先应当确定优先购买权的行使条件，关于承租人行使优先购买权的前提条件是:
(1)承租人和出租人之间存在合法有效的租赁合同。由于承租人的优先购买权是基于其与出租人之间的租赁合同关系派生而来，是在出租人租赁物上附加的一种负担。因此，承租人形式优先购买权必须以合法有效的租赁合同为前提条件。
(2)出租人有出售租赁房屋的意思或行为。并非出租人所有转让租赁房屋的行为都会引起承租人行使优先购买权，例如赠与、政府行政命令等。
(3)承租人须与第三人具备同等条件。承租人行使优先购买权是按照等价有偿的原则，在同等条件下购买出租人的租赁物，而不是以优于第三人的购买条件购买租赁物。
(4)承租人须在一定的期限内行使优先购买权。[5]在同等条件下，出租人只有等到享有优先购买权
　　的承租人放弃优先购买权后才能将租赁物出卖给第三人。因此，为了防止承租人不合理地拖延行使优先购买权，保证房屋交易的效率，促进民事流转，必须对承租人行使优先购买权的期限作出限制，即明确规定承租人应在收到出租人的通知后一定期限内作出是否行使优先购买权的决定，并将该决定通知出租人。该期限在性质上为除斥期间，不能中止、中断或延长，经过该期间后，承租人即丧失优先购买权。
　　在了解前提之后，便引出一些司法审判中的疑难问题：
　　
(1)关于出租人的通知义务
　　在优先购买权纠纷案件中，最容易产生争议的是关于通知的时间和内容。出租人的通知义务自其决定出售租赁房屋之时起就已产生，应本着诚实信用的原则，尽可能详尽地告知承租人购买条件。[6]合同法第230跳规定的“合理期限”与《最高人民法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》第118条所规定的“提前三个月”应如何适用?如果实践中出租人没有提前三个月，而只提前了几天，该通知是否有效?我认为，出租人提前多少天通知承租人并不是影响通知效力的因素，也不是立法所规范的重点问题，只要出租人没有利用突袭通知的手段侵犯承租人优先购买权的故意，就应认定通知有效。
　　
(2)关于承租人和次承租人优先购买权冲突的解决
　　我国法律对次承租人是否有优先购买权无明文规定。一方面，承租人虽然在租赁期间将房屋转租给次承租人，但其和原出租人之间租赁合同仍然有效，其依法依约仍享有优先购买权;同时，承租人将租赁房屋转租他人，不管是基于赚取差价的逐利目的，还是由于迫不得已的经济原因，只要经过了原出租人的同意，都是合法的行为。[7]因此，不能因为承租人转租房屋而剥夺其优先购买权。另一方面，一旦承租人将房屋转租给次承租人，次承租人基于对房屋的使用而势必与租赁房屋产生依赖关系。而法律确定承租人优先购买权制度的宗旨就在于维护承租人在租赁房屋期间形成的依赖关系，以体现社会的一种基本人权关系和维护承租人对财产的稳定使用的状况，从而发挥财产利用的最大效能，促进长期投资。从这个意义上，在转租合同的有效期内，次承租人对租赁房屋享有优先购买权，也是优先购买权制度的应有之义。如果出租人在转租期间内出售租赁房屋，承租人和次承租人都主张优先购买权时，应在确认承租人和次承租人都享有优先购买权的同时，设置权利顺位，先考虑次承租人优先购买权，在次承租人放弃优先购买权的情况下，才由承租人行使优先购买权。原出租人在欲出售租赁房屋时，同时通知次承租人和承租人。既能保证优先购买权制度立法宗旨的实现，又能保证出租人和承租人之间租赁合同的效力不受影响。
　　
(3)租赁房屋以特殊方式转让时承租人的优先购买权行使。租赁期间房屋以折价、变卖、拍卖等特殊方式转移所有权的，承租人是否享有优先购买权?如有，应如何保障?交易实践中，有很多租赁房屋的转让并不是通过出租人主动寻找买家的方式进行的，而是以一些特殊方式转让。例如：
A、租赁房屋被法院变卖和委托拍卖;
B、抵押权人为实现抵押权对租赁房屋进行折价火拍卖;
C、出租人自行委托拍卖租赁房屋。
　　对于以拍卖方式转让租赁房屋的情况，《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，对上述争议有统一的解决方案：法院应当在拍卖五日前以书面方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场，优先购买权人已经通知未到场的，视为放弃优先购买权。虽然该规定侧重保护承租人利益的倾向，但明确了承租人的优先购买
　　权如何行使的委托，使司法实践活动有明确具体的依据。
　　关于承租人优先购买权和抵押权的冲突问题，在租赁房屋为抵押物的情况下，在抵押权人实现抵押权的过程中，承租人是否享有优先购买权?[8]抵押权是一种价值权和优先受偿权，法律赋予抵押权人的是就抵押物的交换价值优先受偿的权利，而不是优先获得租赁房屋所有权的权利。因此，抵押权针对的是房屋的交换价值，租赁权针对的是房屋的使用价值。在实现抵押权过程中，只要承租人的出价与其他购买人相同，抵押权人就能以房屋的交换价值实现债权，承租人则能实现优先购买权，二者并不冲突。

你好，商铺租赁转让合同纠纷，门面转让合同是以正当的方法，通过合法途径，将门面出租或出售给别人的证明。 签订门面转让合同需要注意的问题：
一、调查商铺的档案 承租之前，应当赴所在地房地产交易中心进行产权调查，确认几个重大的信息：
一、房屋的用途和土地用途：必须确保房屋的类型为商业房性质，土地是非住宅性质方可承租作为商铺性质，否则，将面临无法办营业执照以及非法使用房屋的风险。
二、房屋权利人：以确保与房屋权利人或其他由权利人签署租赁合同。
三、房屋是否存有租赁登记信息：若已经存有租赁登记信息的，导致新租赁合同无法办理登记手续，从而导致新承租人的租赁关系无法对抗第三人，也会影响新承租人顺利办出营业执照。
二、免租装修期 商铺租赁合同中，免租装修期经常会在合同中出现，只要是由于承租人在交房后需要对房屋进行装修，实际不能办公、营业，此种情况之下，出租人同意不收取承租人装修期间的租金。但在“免租装修期”非法律明确规定的概念，因此，在签订租赁合同时一定要明确约定免租期起止时间，免支付的具体费用，一般情形下，只能免租金，实际使用房屋产生的水费、电费等还需要按合同约定承担。
三、租赁合同保证金 俗称“押金”，注意用于抵充承租人应当承担但未缴付的费用，因为商铺相应的电费、中国费、物业管理费等费用比较高，因此建议押金应当适当高一些，以免不够抵以上的费用，另外，还需要特别注意的是，承租人在承租过程中，不断地拖付相应的费用，押金抵扣不够可以约定补足“押金”的方案，即每次出租人用“押金”抵扣相关费用后，承租人应当在合理期限内补足支付“押金”，如果出租人通知后一定时间内补齐的话，则出租人可以单方解约，并追究承租人相应的违约责任。若合同中有此约定，则可以有效整治承租人“老赖”行为。
四、税费承担 按照法律、法规、规章以及其他规范性文件规定，出租或转租商铺的，出租人或转租人应当承担相应的税费。
五、营业执照 承租商铺的目的在于开展商业经商活动，而商业经营活动首要条件是必须取得营业执照，因此，在签订商铺租赁合同时，许多条款都要围绕着营业执照办理来设置，只要涉及这几个方面：
一、有租赁登记信息没有注销，从而导致新的租赁合同无法办理租赁登记，从而导致无法及时办理营业执照;商铺上原本已经注册了营业执照，该营业登记信息没有注销或者迁移，从而导致同一个商铺上无法再次注册新的营业执照;
二、屋类型不是商业用房，从而无法进行商业经营活动，而导致无法注册营业执照;涉及特种经验行业(娱乐、餐饮)的，还需要经过公安、消防、卫生、环境等部门检查合格，取得治安许可证，卫生许可证等证件后，方可取得营业执照;因出租人材料缺失导致无法注册营业执照。
六、处置装修 商铺租赁中，往往需要花费大额资金用于铺面装修，为了确保装修能够顺利进行，以及保障装修的利益，在合同中应当注意几个问题;
一、明确约定出租人是否同意承租人对商铺进行装修，以及装修图纸或方案是否需要取得出租人同意等，若有特别约定的改建，搭建的，应当明确约定清楚，对于广告，店招位置也可约定清楚。
二、解除合同的违约责任，不仅仅考虑违约金部分，因为违约金常常会等同押金，数额不高，往往不及承租人承租人的装修损失，因此，应当约定此情形下，出租人除承担违约金外，还需要承担承租人所遭受的装修损失费用。
三、明确租赁期满时，装修，添附的处置方式。
七、水、电、中国线等 因商铺经营的特殊性，对于水、电、中国线均可能特殊需要，这些公共资源的供应又会受到各种因素影响，建议承租商铺前，应当先行考虑是否满足使用需求，若不满足的，确定如何办理扩容或增量，以及办理扩容或增量所需费用，并在合同明确约定相关内容，以及无法满足正常进行需求的情形下，承租人免责解除合同的权利。
八、签订合同之后的顾虑 租赁合同登记备案，属于合同备案登记性质，此登记效力主要包括以下内容：
一、登记与否不合同本身的生效，即使没有办理备案登记，合同依然在生效条件满足时就生效;
二、经登记的案件，具有对抗第三人的法律效力，比如，若出租人将房屋出租给两个人承租的，其中一个办理了租赁登记，另一个没有办理租赁登记，则房屋应当租赁给办理租赁登记的承租人，出租人并向没有租赁登记的承租人承担违约责任。
九、转租问题 商铺市场中经常会遇到许多“二房东”“三房东”情形，这其中就存在转租的问题，俗称的“转租”其中涵盖了法律规定的两种变更方式“转租”和“承租权转让”，依法律规定，“转租”是指上手租赁关系部解除，本手在此建立租赁关系，二“是指上手租赁关系，新承租人直接代替原承租人与出租人建立租赁关系，在这两形式下，需要注意以下问题：
一、转租人必须取得出租人书面同意，同样承租权转让中，解除原租赁合同和重潜心租赁合同，也需要征得出租人同意。
二、原承租人往往向新承租人主张一笔补偿费，主要补偿装修损失等，此笔费用不适于法定承租人应承担费用，但法律上也没用明确禁止，因此，只要双方当时协商同意的，也会受法律保护，建议承租人在支付此笔费用时，应当考虑分批与转租权转让错作环节结合起来支付，以此降低资金风险，并可考虑将营业执照办理成功作为该笔费用退还或解除情形。
十、买卖与租赁 许多人担心承租商铺之后，业主将商铺出售了怎么办，其实，承租人完全无须担心此种风险，因为法律对承租人赋予了两种特殊保护。
一、出租人在出售时，承租人享有同等条件之下的优先购买权。
二、即使承租人不想购买承租商铺的，业主出售后，新的业主也应当继续履行租赁合同，否则，新的业主应当租赁合同中的违约责任

关于商铺租赁合同纠纷的回答为订立合同当事人双方：　　出租方：（以下简称甲方）　　承租方：（以下简称乙方）　　根据国家有关法律、法规的规定，在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方租赁商业房屋一事，甲、乙双方达成如下事项：　　
第一条：出租地址　　甲方将____________，建筑面积为____的房屋，出租给乙方作为________场地使用，其经营范围在租赁期内不得擅自更改，否则视为乙方违约。乙方同意承租，租赁面积最终以产权管理机关核定的面积为准。　　
第二条：租赁期限　　租赁期从____年月____日起至____年____月____日止，共计____年____个____月。　　本合同期满后，在同等条件下，乙方有优先承租权。如乙方需要续租，须提前60天向甲方提出续租书面申请，双方重新议定租金后，方可签订续租合同。否则，视为乙方不再继续租赁。　　
第三条：租赁保证金　　甲乙双方商定本房租赁保证金为____元（人民币大写：____________），在本合同签订之日起一次性支付。　　甲乙双方商定在租赁期满或合同正常终止后十五日内，若乙方无拖欠房租及其他费用时，对商铺无损坏，并且将商铺拆除的隔墙恢复后，不影响房屋的二次租赁，甲方将租赁保证金全额退还给乙方（保证金不计息）