房屋被抵押，江苏南京北京市兰台（南京）律师事务所周爱荣律师如何打赢房产纠纷官司

2017年3月1日，原告张某与被告郭某签订《房屋买卖合同》，约定被告将拆迁安置房出售给原告。原告依约支付大部分房款，被告交付房屋后，原告装修入住。然而，被告在取得产权证后，未经原告同意将房屋抵押给银行。原告认为被告违约，银行未尽审查义务，抵押权不应成立。这起案件的疑难之处在于，已交付但未过户的房屋被原权利人抵押，银行抵押权是否构成善意取得。根据相关法律，第三人作为专业金融机构，在办理抵押贷款时，应当对抵押房屋的权属、现状及是否存在权利人之外的占有人进行合理审查。

周爱荣律师接手案件后，首先收集并提交原告实际占有的证据，如社区证明、装修票据、物业发票等，证明银行未尽合理审查义务，否定其善意取得的成立。同时，针对第三人提出的“一事不再理”原则且已过执行时效的抗辩，律师通过分析前案调解书、被告后续出具的承诺书，论证了债权未消灭且诉讼具有独立价值。

最终，法院采纳了律师的观点，认定银行“未举证证明已对案涉房屋进行实地查看，对房屋权属、现状以及实现抵押权的可行性未进行严格审查，存在重大过失，不能构成抵押权善意取得”，并判令涤除抵押权。同时，法院支持了过户请求，对违约金予以适度调减，从9.5万元调整至4.75万元，并抵扣原告应付尾款2万元后，判令被告再支付2.75万元。

结合江苏南京的办案经验，在处理此类房产纠纷案件时，证据收集至关重要。律师要善于挖掘案件关键证据，构建完整证据链条。就像本案中，律师通过收集原告实际占有的证据，有力地证明了银行的重大过失。同时，要精准适用法律条文，有效应对对方的抗辩理由，为当事人争取最大的合法权益。