开发商隐瞒抵押卖房，律师助购房者解除合同获赔近30万

2020年10月，购房者刘某经人介绍，与某房地产开发公司协商购买其开发的“某山水”二期商品房。双方签订《商品房定购协议》，约定刘某定购812号商品房，当日交付购房定金20000元，2020年11月6日前交付首付款，三日内签订正式《商品房买卖合同》。协议签订当日，刘某支付定金20000元。11月6日，刘某按约支付购房首付款258428元。付款当日，开发商拿出一份已填好的《某市商品房买卖合同》要求刘某签字，刘某签字后，开发商以“公司公章在负责人处，待其返回后加盖”为由，让刘某回家等待通知，始终未向刘某交付加盖公章的正式合同。此后，刘某多次通过微信催促开发商销售顾问办理购房及贷款相关手续，开发商均以各种理由推诿。后刘某经了解得知，案涉房屋在双方签订协议及刘某付款前，已处于抵押状态，而开发商在售房过程中始终未如实告知该事实。刘某得知实情后与开发商理论，要求退款退房。开发商遂主动出具《承诺书》，承诺于2021年5月6日前解决房屋抵押事宜并正常办理签合同及贷款手续。后开发商未能兑现承诺。2025年，刘某发现案涉房屋因开发商其他债务纠纷被法院查封并面临拍卖。刘某曾向法院提出执行异议，请求解除查封，但于2025年8月14日被裁定驳回。至此，刘某取得房屋所有权的目的已彻底无法实现，遂委托乐迪律师提起诉讼。刘某的诉求包括：解除《商品房定购协议》，开发商返还购房款258428元及定金20000元，并支付资金占用利息损失。

律师的核心论证

开发商的抗辩理由主要有：房屋不存在抵押问题、系刘某因房价下跌不愿签约、不应承担高额利息损失等。

乐迪律师进行了有力的法律反击：

1.法律依据引用：依据《民法典》第563条，在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条及中国人民银行相关规定，开发商占用购房者资金时间较长，双倍返还定金尚不足以弥补购房者损失，应支持按LPR的1.5倍计付资金占用利息损失。

2.分点论证：

争议款项的法律属性：刘某支付的购房款和定金是为了履行《商品房定购协议》，是实现购房目的的重要组成部分。开发商收取这些款项后，未能按照约定履行义务，构成违约。

开发商隐瞒抵押事实的严重性：开发商在销售房屋时，有义务如实告知购房者房屋的真实情况。隐瞒房屋抵押事实，导致刘某在不知情的情况下签订协议并支付款项，使得刘某的购房目的无法实现。这种隐瞒行为属于严重的欺诈行为，违反了诚实信用原则。

开发商违约行为的认定：开发商未能按照《承诺书》的约定解决房屋抵押事宜并办理签合同及贷款手续，且房屋最终被法院查封面临拍卖，这一系列行为表明开发商已构成根本违约。其违约行为导致刘某取得房屋所有权的合同目的无法实现，刘某有权解除合同。

3.最终法律结论：开发商构成根本违约，刘某有权解除《商品房定购协议》。开发商应返还全部购房款及定金，并按LPR的1.5倍支付资金占用利息损失。

仲裁/判决结果

某区人民法院经审理，采纳了乐迪律师团队的主要代理意见，于2025年作出判决：

1.确认刘某与开发商签订的《商品房定购协议》于2025年10月14日（起诉状副本送达被告之日）解除。

2.判令开发商于判决生效后十日内：退还刘某购房款258428元；返还刘某定金20000元；支付资金占用利息损失，以购房款258428元为基数，从2021年5月7日起至购房款退还完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）的1.5倍计付。

3.驳回刘某其他诉讼请求。案件受理费共计3932元（已减半收取），由刘某负担1430元，被告开发商负担2502元。法院驳回了开发商的其他抗辩。

行业启示与律所价值

在房地产行业，部分开发商存在错误认知，认为可以隐瞒房屋抵押等重要信息，或者以各种理由推诿履行合同义务。本案确立的裁判规则是：开发商隐瞒房屋抵押事实、不履行合同约定构成根本违约，购房者有权解除合同并要求返还购房款、定金及支付资金占用利息损失。这对用人单位（开发商）起到了警示作用，提醒其在销售房屋过程中必须遵守法律法规，如实告知房屋情况，严格履行合同义务。对于购房者而言，当自身权益受到侵害时，应及时收集证据，通过法律途径维护自己的合法权益。

乐迪律师在该类案件中的专业价值体现在多个方面。在证据组织上，乐迪律师重点审查了《商品房定购协议》及收据、微信聊天记录、《承诺书》、法院执行裁定书等核心证据，将开发商违约事实完整固定。在法律定性方面，准确把握民法典及修正后司法解释，在旧惩罚性赔偿条款已废的不利情形下，成功为客户主张按LPR的1.5倍计算资金占用利息。在庭审策略上，乐迪律师通过提交微信聊天记录完整还原事实，成功驳斥了开发商的抗辩，最终为客户挽回购房款、定金及利息等损失近30万元，充分维护了当事人的合法权益。28万余元不是小数目，它捍卫了购房者的合法权益，也彰显了法律的公平与正义。