债务人抵押的房产被拆迁怎么办

依照相关规定，抵押权随着抵押物的灭失而消灭，按此逻辑，随着设有抵押的房屋被拆除，抵押权也应当随着房屋的灭失而消灭。

但是抵押权有其特殊性，在房屋拆迁后，抵押权并不因此而消灭，而是转移到房屋拆迁后的补偿金或者调换的产权房上。而作为抵押权人的银行，在设有抵押的房屋拆迁时也要参与到其中与被拆迁人共同协商。

由于拆迁补偿有两种方式，即货币补偿和产权调换。可以依据不同的补偿方式采取以下应对措施。

第一、如果房屋拆迁采用的是货币补偿的方式，则应当与银行协商先偿还债务，使原有抵押权消灭。也可以与银行协商重新签订抵押合同将补偿款放在特定的机构或个人那里，作为抵押财产。

第二、如果屋拆迁采用的是产权调换的方式，则将会出现下列两种情况：

1、和银行可以以产权调换后的房屋作为抵押物重新签订抵押合同，新的抵押合同必须依法成立并到房产交易中心办理相应登记手续。

2、如果和银行在房屋拆迁主管部门公布的规定期限内达不成抵押协议的，则由拆迁人参照产权纠纷的房屋达不成协议时的处理程序进行，即由拆迁人提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。

拆迁前，房屋拆迁管理部门应当组织拆迁人对被拆迁人的房屋作勘察记录，并由拆迁人向公证机关办理证据保全。

第三、还可以以自己合法取得的其他房产或财物与银行重新达成抵押协议，以代替被拆迁房屋上设定的抵押权。这种措施和第一种措施中偿还债务、消灭抵押权都使得拆迁房屋上设定的抵押权消灭，所有权恢复到了完全的状态，此时，可以依法自由选择补偿方式。

《民法典》第四百一十条、第三百九十条、第三百二十七条、第三百九十四条

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