代理村集体成功收回租赁地块，律师精准把握合同解除权

2013年，某市某村民委员会（下称“村集体”）通过公开竞投，将一处商住用地租赁给A企业用于开发建设。后来，A企业联合B企业（项目运营主体）与村集体补签了正式租赁合同。合同约定租期为15年，租金分期递增，同时明确规定，若承租方逾期支付租金超过6个月，村集体有权解除合同、没收押金及地上建筑物。

2021年起，A、B两家企业多次拖欠租金，村集体多次催告，但两家企业仍未足额支付。于是，村集体委托崔易蓬律师团队提起诉讼，诉求包括确认合同解除、返还租赁物、没收押金、支付欠付租金及逾期滞纳金、占用费等。

律师的核心论证

在诉讼过程中，承租方提出了抗辩理由。他们称，疫情导致经营困难，而且已经补足了租金，所以不存在根本违约的情况。

针对承租方的抗辩，崔易蓬律师进行了有力的法律反击：

1.引用法规：依据《民法典》关于出租人法定解除权的规定，结合合同中“逾期6个月未付租即视为自动违约”的条款。

2.分点论证：争议款项的法律属性：租金是承租方使用租赁土地应支付的费用，属于合同明确约定的义务，具有确定性和法定性。疫情及补缴租金的影响：欠租事实发生于疫情前，且合同解除权为形成权，一旦解除通知生效即不可逆转。承租方虽在诉讼中补缴部分款项，但不影响此前违约状态的认定。合同约定的效力：合同明确约定了解除后果，即没收押金、返还租赁物，这是双方真实意思的表示，应当得到尊重。

3.最终法律结论：承租方长期逾期支付租金的行为构成违约，村集体发出的《律师函》符合合同解除条件，合同解除通知到达承租方时合同即告解除，村集体有权按照合同约定行使相应权利。

仲裁/判决结果

某中级人民法院经过审理，采纳了崔易蓬律师的核心代理意见，作出如下判决：

1.确认案涉两份租赁合同于2021年10月14日解除。

2.承租方于判决生效后30日内返还租赁土地及地上全部建筑物、附属设施。

3.承租方此前交纳的押金XX万元归村集体所有。

4.承租方按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率1.5倍，支付逾期交租滞纳金（分段计算至2022年4月8日止）。

5.驳回村集体关于双倍占用费等其他诉求。案件受理费由双方按比例分担。

行业启示与律所价值

在土地租赁行业，一些企业存在错误认知，认为遇到经营困难等情况就可以随意拖欠租金，或者认为补缴租金后就不存在违约问题。而本案确立的裁判规则是，合同明确约定了解除条件的，一旦条件成就，出租方的解除权即合法有效，不受后续补缴行为的影响。

这对用人单位（承租方）是一个警示，在签订合同后，应当严格按照合同约定履行义务，否则将面临合同解除、承担违约责任等法律后果。对于劳动者（这里的村集体可类比为权益方）而言，当自身权益受到侵害时，要及时收集证据，通过合法途径维护自己的权益。

崔易蓬律师在该类案件中的专业价值显著。在证据组织方面，他全面梳理案件事实与证据链，调取了《租赁协议》《租赁合同》、租金支付流水、催款函件等关键证据，为案件胜诉奠定了基础。在法律定性上，精准把握合同解除权的行使规则，依据法律和合同条款进行有力论证。在庭审策略上，针对承租方的抗辩进行了有效的应对，维护了村集体的合法权益。

合同的约定是双方权利义务的保障，合法行使解除权是维护自身权益的重要手段。崔易蓬律师凭借专业的法律知识和丰富的实践经验，为村集体成功收回租赁地块，守护了集体资产的合法权益。