商品房实际损失违约金如何计算

1.按合同约定计算：
合同里明确规定了违约金数额或计算方法的，就按照约定来执行。
2.按实际损失计算：
合同没约定时，可按违约造成的实际损失算。
包括直接损失，如房屋修复费；
还有可得利益损失，像租金收益。
3.确定依据及判定：
收集维修发票、鉴定报告等证据确定实际损失金额，作为违约金计算依据。
法院会综合考量，遵循公平合理原则判定数额，保障合同公平履行。

案情回顾:

小朱与小丽签订商品房买卖合同，合同中未约定违约金计算方式。交房后，小朱发现房屋存在质量问题，影响居住。小朱要求小丽承担违约责任并支付违约金，小丽则认为房屋问题不严重，不应承担高额赔偿。小朱为修复房屋花费了一定费用，且因房屋问题未能出租获得租金收益。双方就违约金数额产生争议，诉至法院。

案情分析:

1、由于合同未约定违约金计算方式，应按违约行为造成的实际损失计算。小朱因房屋质量问题产生的修复费用属于直接损失，未能出租获得的租金收益属于可得利益损失，这些都可作为实际损失来计算违约金。
2、小朱需收集相关证据，如维修发票、租金评估报告等确定实际损失金额。法院会综合考量各种因素，遵循公平、合理原则来判定违约金数额，以平衡双方利益，保障合同的公平履行。